serdar@dm-consultancy.com

Yatırım için görüşler...

Tesis planlamasında dikkate alınması gereken birkaç önemli unsurdan birisi mahal alanlarının belirlenmesi ve bunun mimari projeye yerleştirilmesidir.


TESİS PLANLAMASI

Tesis planlamasında dikkate alınması gereken birkaç önemli unsurdan birisi mahal alanlarının belirlenmesi ve bunun mimari projeye yerleştirilmesidir. Bu durumda yaşanabilecek en küçük yüzölçümü ergonomik olarak belirlenerek çalışacak insan sayısı ve kullanılacak malzemeler ile birlikte bir alan belirlenir. Bu alan tesis kapasitesi büyüdükçe oransal olarak artar ancak bir yerde en büyük değerine ulaşır ve tesis ne kadar büyürse büyüsün artık o alanlarda değişiklik olmaz. Örneğin bir kişinin çalışacağı bir ofis için gerekli alan 4,5 / 6 m² dir. Bu büyüklüğe çalışma masası, evrak dolabı ve bir misafir koltuğu dâhildir. Benzer olarak 4 kişilik bir ofis büyüklüğü 18/20 m²  dir. Görüldüğü gibi alan planlamasında lineer değil ancak farklı büyütme oranları uygulanmaktadır. Ofis örneği çalışma alanları için de benzeşmektedir. Örneğin 100 yataklı bir otel sebze hazırlık alanı için, iki kişi çalışacağı öngörülerek, 4 m², üç kişi için 10 m², dört kişi için 14 m² alan yeterli olacaktır. 

Mutfak alanları daha farklı bir hesapla tesisten faydalanacak kişi sayısı ile bağlantılı olarak da hesaplanmaktadır. Ancak her durumda genel hesap yöntemi ile yerleştirilen alan büyüklük ve niteliklerinin irdeleme çalışmaları ile sağlama yapılması tavsiye edilmektedir. Pek çok projede karşılaşılan bu alanların gereğinden küçük veya vasfına uygun olmadan planlandığı ve inşaatın yapıldıktan sonra bunun işletmeye önemli ölçüde işleyiş sıkıntısı yarattığı gerçeğidir.

Arka hizmet alanları esas işlemlerin yer aldığı, müşterinin farkında olmadığı ancak sonucu görsel ve fiziksel değerlendirebileceği yerlerdir. Buraların iyi planlanması hem tesiste çalışan personele kaliteli hizmet verme olanağı sağlar hem de tesis personelinin işte devamlılığını temin eder. Personel dolaşımının çok hızlı olduğu gıda sektöründe böyle bir önlemin binanın mimari planlaması sırasında alınmasının tesisin sağlıklı işleyeceği yönündeki görüş ve niyetin dışa vurumu olarak kabul edilebilir. Alışılmış yaklaşım, arka hizmet alanlarının pek önem verilmeden fazla kurgusal kaygı taşımadan projeye yerleştirilmesi şeklindedir. Özellikle son yıllarda önemli otel projelerinde bu alanların önem kazanması dikkat çekmektedir. Esas olarak yapılan, hizmet alanlarının kısıtlanması değil ancak buraların daha fonksiyonel olarak kurgulanması şeklinde ortaya çıkmaktadır.

Tavsiye edilen çalışma şekli, bu alanların mimari büyüklükler oluşurken proje içine konması ve gözden kaçırılmadan inşaat sırasında bile olası aksaklık tespit edildiğinde düzeltme için tedbir alınmasıdır. Bazı tesislerde servis hattının aynı düzlemde olmaması, merdiven veya rampa ile çözüm yolu bulunması sık rastlanan çözümler. Ancak işletme sırasında bu noktalar kritik ve başa çıkılamaz alanlar olarak yaşamaktadır. Öyle ki çalışanlar için kâbus olması ve genelde kırılma veya dökülme gibi ürün ve malzeme kayıplarının yaşanması ortaya çıkmaktadır.

İyi bir tesisi planlanmasında burada bahsi geçen sakıncaların göz önünde bulundurularak tesisin tüm fonksiyonlarının gerektirdiği özellikler projenin içine konulması ile ileride sıfır sorunlu bir işletmeye adım atılmış olacaktır. Bu konuda daha fazla proje çalışması ve bilgi üretilmesi sektörde yer alan yerli üreticileri de daha uyumlu cihazlar üretmeye teşvik edecektir. Böylece sektörel düzenlemelerin de yolu açılacaktır. Dolaylı gibi görünse de bu alanlardaki kritik ve dar boğazlar işletme maliyeti ve gelir ile doğrudan ilintilidir.  

YATIRIMCI DAVRANIŞI

Yatırımcı dünyanın neresinde olursa olsun yatırımın en düşük maliyetle ancak en üstün özelliklerle tamamlanmasını ister. Burada tanımlanan “en” sıfatı esasında konuyla ilgili belli bir bilgi eksikliğini de işaret etmektedir. Çünkü yatırım için bir fizibilite çalışması yapılmışsa bu değerlerin yaklaşık olarak bilinmesi gereklidir. Bilinen rakamların farklı tanımlanma olanağı bulunmamaktadır. O halde bir yatırım için fizibilite çalışmasının önemli olduğu ve bunun ilk aşamalarda gerçekleştirilmesi gereği ortadadır.     

Yatırımcı genel anlamda mutfak ve çamaşırhane planlaması ile ilgili dolaylı bilgi ve haber sahibidir. Bunda konunun özellikle basite indirgenmesi yanında harcama paketinin olabildiği kadar karmaşık bir hale getirilme çabaları da etkili olmaktadır.

Sistem olarak bakıldığında, mutfak fonksiyonu bazı belli başlı katmanlara ayrılmaktadır. Bunlar; satın alma, depolama, hazırlık mutfakları, üretim mutfakları, ziyafet mutfakları, bulaşık yıkama ve atık depolama gibi çok daha detaylı bir süreci kapsamaktadır. Her işletme özelliği ve yapısına göre bu alt kamanlar değişim gösterir. İşletmeler her zaman canlı olduğu için kendi içinde farklı işleyişler de geliştirebilirler. Bu durum ise işleyiş ve başta yapılması gereken kurguyu daha ilginç hale getirir. Ancak her şart altında işletmenin gıda üretim fonksiyonu ilk sırada gözetilerek bununla bütünleşmiş gıda işleme ve koruma yöntemleri çok dikkatli ve hassas olarak kurgulanmalıdır. Belki şu anda fazla dikkat edilmeyen ancak büyük riskler taşıyan gıda emniyeti kontrol noktaları proje ile doğru bir şekilde çözülmesi gereklidir. Aksi takdirde doğrudan insan sağlığı riske edilmiş olacaktır. Henüz fazla karşı tepki verilmese de yakın gelecekte gıda ile ilgili pek çok hukuki sorun ortaya çıkartacak yapı hazırdır.   

ÜRETİCİ DAVRANIŞI

Tesisler oluşurken binanın içinde yapılacak her türlü imalat ve teçhizat alınması için uygun malzeme ve ürün bulunması gerekir. Bu ürünler imalat tarz ve şekillerine göre farklılık gösterdiği gibi ana maddelerine göre de farklılıklara sahiptir. Ürün olarak pazarlanabilecek malzemelerin öne çıkartılması ve satış şansının yaratılması için pazarlama işlemi önemli bir yer tutmaktadır. Özellikle dayanıklı yapılar ve işlevsel binalar olan oteller ve hastanelerin çok itinalı bir şekilde ve tüm fonksiyonlarının 7 gün 24 saat tam kapasite ve verimle çalışması en önemli seçim ölçütü olmak zorundadır. Eğer satın alınacak malzemeler proje ve teknik şartname hazırlığı sırasında iyice tarif edilmemişse bu durumda her üreticinin ürünü potansiyel olarak proje içine yerleştirilebilir.

İşte bu nokta belki de kırılma noktası olarak görülebilir. Üretici kendi malını mutlaka en iyi olarak görebilir ancak rekabete açık bir davranışa sahip olması da beklenmelidir. Gerçi bu tutum ve yapı sadece gelişmiş pazarlara özgüdür. Ürün kendi başına veya rakipleri ile bir yarışma ortamında kendini geliştirebilir. Hatta rakip ürünün özelliklerini de kullanarak yeni uygulanabilir modeller ortaya çıkartması ve üretmesi de olasıdır. İşte oluşan bu ürünün yapı üreticisine sunumunda farklılıklar ortaya çıkmaktadır. Üretici binayı haber alınca kendi projesini öne çıkartıcı çalışmalara başlar ve bedelsiz proje çalışmaları yaparak yarışa bir adım önde başlamak ister. İşler düşünüldüğü ve belki de planlandığı gibi giderse inşa edilen yapı bu ürünü alır ve yapının ömrünün sonuna kadar ufak değişiklikler dışında ürün bina ile yaşamak durumundadır. Eğer malzeme uygun değilse binada sürekli olarak şikâyet ve bunun sonucunda verimsizlik ve masraflar artar. Otel ve hastane binalarında anlatılan uyumsuzluk tam bir felakete dönüşebilir.   

Pazarlama çalışmaları esas olarak alternatif ve bütçe planlaması yapılırken kullanılan faydalı bir dizi etkinlik olarak ele alınıp bunun seçmeye katkı yapacak bir şekle dönüşmesi hem yatırımcı hem de üretici için projeye katkı yapan çok önemli bir faktördür. Marka, ürün ve personel malını satarken gelişmeyi de elde etmektedir. Malzemenin satılması, diğer projelere referans olması ve düzenli bir satış çevrimine girmesi ürünün araştırma ve geliştirme bakımından olanaklarını artırıcı özellik taşımaktadır. Böylece ticari kuruluşlar ve en önemlisi fabrikalar ürettiği malzemelerin kalite ve standartlarını yükseltme olanağına kavuşur. Bu da tesisi yapacak gruba kolaylıklar sağlar. Ancak gelişmekte olan pazarlarda çok rastlanan bir olgu, üreticinin sınırlarını genişletme dürtüsü ile imalat yanında projelendirme ve bazen inşaat çabalarına da girişmesi olmaktadır. Bu yapı gelişmiş ülkelerde son derece kesin hatlarla ayrılmış ve tartışmaya açık olmayan bir şekilde tanımlanmıştır.

Projelerde artık olabilirlik çalışması, planlama ve ön projelendirmeden sonra cihaz seçimleri, cihaz teknik şartnameleri hazırlanması, ihale evrakları hazırlanması, ihale tekliflerinin değerlendirmesi ve yüklenici ile koordinasyon yapılması gerekli ve şart haline gelmelidir. Bunun dışında farklı bir iyileşme olanağı bulunmamaktadır.


Bu Makale 01.08.2011 - 09:15:37 tarihinde eklendi.

Yorum Yaz

Kayıtlı yorum bulunamadı...
En Çok Okunanlar
Bunları Okudunuz Mu?
Yazarlar
Tüm Yazarlar
GÜNCEL HABERLER
SEKTÖREL HABERLER

Turizm gündemine ilişkin haberlerin her gün mail adresinize gelmesi için abone olun.