Akfen GYO, yeni dönemdeki yatırım planlarını TurizmGüncel'e anlattı
Akfen GYO Genel Müdürü Vedat Tural, grubun yeni dönemdeki yatırım planlarını TurizmGüncel'e anlattı. Otel yatırımları konusunda büyükşehirlerin doyum noktasına ulaşmaya başladığını belirten Tural, riski gören işletmecilerin Anadolu'ya yöneldiğini dile getirdi. Tural, 2016 yılında 20 otel ve 3 bin 628 odaya ulaşacaklarını belirtti.
TurizmGüncel
Akfen GYO Genel Müdürü Vedat Tural'la yeni yatırımları, sektördeki yatak arzı fazlalığını ve yatırımcıların nerelere yönelmesi gerektiğini konuştuk.
YATAK KAPASİTE ANLAMINDA DOYUM NOKTASINA ULAŞILDI MI?
Türkiye'de konaklama sektörü, özellikle son yıllarda, ciddi bir büyüme kaydetti. Yatak kapasitesi anlamında doyum noktasında ulaşıldı mı, yoksa hala 'fırsatlar' var mı?
Sektörle ilgili veriler incelendiğinde rakamlar, son yıllarda gerek ziyaretçi sayısı gerekse otel yatırımlar açısından muazzam bir başarıyı işaret ediyor. Türkiye’nin turizm gelirleri son 14 yılda 8 milyar dolardan 34 milyar dolara yükselmiş durumda. Dünya Seyahat ve Turizm Konseyi (WTTC)’nin 2014 Küresel Değerlendirme Raporu’nun sonuçlarına göre sektörün toplam GSYİH içindeki yeri yüzde 256 artmış durumda. Ayrıca Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın verilerine göre, 2014’te 41 milyona ulaşan turist sayısının 37 milyonunu yabancı turistler oluşturuyor.
Gelen ziyaretçi sayılarındaki artışın beraberinde, ülkemizdeki nitelikli yatırımların sayısını arttırdığını söyleyebiliriz. Örneğin 2000 yılında 243 bin 794 olan yatak kapasitesinin, 2013 yılında 301 bin 862’e yükseldiği görülüyor. Ve yine son bir yıldaki yatırımlar ile Türkiye’nin turizmdeki yatak kapasitesi 950 bin sınırına dayanmış durumda.
OTEL TEŞVİKLERİ YARI YARIYA AZALDI
Ancak Ekonomi Bakanlığı’nın Ocak-Mayıs 2015 dönemine ait ‘Yatırım Teşvik Belgeleri’ni incelediğimizde, geçen yıla kadar yatırım teşviklerinin en gözde sektörlerinden biri olan otel yatırımlarının bu yıl neredeyse yarı yarıya azaldığı görüyoruz. Özellikle yılın ilk beş ayında 114 otel projesi için alınan yatırım teşviklerinin toplam tutarı 1,5 milyar TL iken, geçen yılın aynı döneminde 148 otel projesi için 2.6 milyar TL’lik yatırım teşviğe bağlanmıştı.
YATIRIMLARDAKİ YATAK KAPASİTESİ YÜZDE 44 GERİLEDİ
Verilerde dikkat çeken ayrıntılardan biri de planlanan yatırımlardaki yatak kapasitesinin yüzde 44 gerilemesi. Örneğin geçen yıl 148 projede 44 bin 962 yatak planlanırken, bu yılki yatırım teşviklerinde 114 otelde toplam yatak kapasitesi 25 bin 474’e gerilemiş durumda.
Otel yatırımlarını uzun vadeli getiri planına ilişkin bir karar süreci olarak tanımlayabiliriz. Yatırımın bölgenin dinamiklerine uygun hizmet kapasitesine sahip olması gerekir. Türkiye’de, özellikle İstanbul’da farklı konseptlerde otel karmaları oluşmaya başladı. İstanbul ve Antalya dâhil, ülkemizin faklı bölgelerinde dünyada olmayan değişik konseptte otellere rastlamak mümkün.
RİSKİ GÖREN İŞLETMECİLER ROTAYI ANADOLU’YA ÇEVİRDİ
Çeşitlilik ve arz konusunda büyük şehirlerimizdeki otel yatırımları doyuma ulaşmak üzere. Bu riski gören yerli ve yabancı otel yatırımcıları ile işletmecileri radarlarını Anadolu’ya çevirmiş durumda. Anadolu’da özellikle şehir oteli alanında ciddi yatırımlar var. Anadolu’daki mevcut otellerin kalitesinin düşük olması ve işletmelerinin zayıf olması girişimcileri buralara kaliteli, marka oteller açmaya yöneltiyor. Sektörde kendini her yıl biraz daha hissettiren bu durumdan yola çıkarak, turizm sektöründe konaklama alanındaki yatırımların türünün müşteri profili ile uyumlu halde geliştirilmesi gerektiğini söylemeliyiz. Yine yatırımın büyüklüğü ve hizmet kalitesi iyi dengelemek lazım. Buna göre doğru lokasyon ve doğru müşteri kitlesi belirleyerek, yatırımların hayata geçirilmesi gerekiyor.
2016’DA 20 OTEL VE 3 BİN 628 ODAYA ULAŞACAĞIZ
Akfen olarak, sizin için öne çıkan kent ve lokasyonlar hangileri?
Anadolu şehirleri gerek ticaret hacmi gerekse sosyo-kültürel yapıları ile ekonomik şehir otelciliği alanında önemli bir potansiyel barındırıyor. Biz de bu fırsatları değerlendirerek, bugüne kadar İstanbul, Ankara, Adana, Bursa, İzmir, Trabzon, Eskişehir, Gaziantep ve Kayseri gibi şehirlerimizde şehrin ekonomisine katkı sağlayacak projeler hayata geçirdik.
Ağustos 2015 itibarıyla Türkiye, Rusya ve KKTC’de yatırımı yaptığımız faal otellerimizin sayısı toplam 18 olmakla birlikte, bu otellerimizdeki toplam yatak sayısında da 3 bin 228’e ulaştık. 200 odalı ve beş yıldızlı Karaköy Novotel ve 200 odalı Ibis Otel Tuzla’nın yatırımları devam ediyor. Bu projelerimiz tamamlandığında 2016 yılında şirketimiz, toplamda 20 otel ve 3 bin 628 odadan oluşan bir portföye sahip olacak. Öte yandan büyük şehirlerdeki ihtiyaca göre mevcut otel sayılarımızı arttırmak istiyoruz. Bunun için doğru yer seçimi, doğru maliyet ve ihtiyaç saptaması gerekiyor.
İSTANBUL'A YATIRIMLAR DEVAM EDECEK
Kısa ve orta vadede yeni tesis planlaması söz konusu mu?
Otel ve oda sayısı açısından bölgemizin uluslararası standartlarda inşa edilmiş ve işletilen otellere sahip önde gelen otel yatırımcılarından biri olmayı hedefliyoruz. Bu doğrultuda kısa vadede İstanbul’da yatırımını yaptığımız 200 odalı Novotel Karaköy ve 200 odalı İbis Otel Tuzla’nın inşaatını tamamlayarak hizmete açmayı planlıyoruz. Novotel Karaköy’ü bu yılın sonuna doğru hizmet açmayı planlıyoruz ve hizmete açıldığında dünyanın ilk beş standartlarındaki Novoteli olacak. İbis Otel Tuzla’yı da 2016 sonuna kadar hizmete açmayı hedefliyoruz. Bu iki tesisimizin hizmete açılmasıyla birlikte oda sayımızı 400 daha arttırmış olacağız.
Ayrıca tarihi ve kültürel miras, eşsiz bir güzelliğe sahip olan İstanbul, ülkemizin en çok tercih edilen turizm bölgesi olarak öne çıkmaya devam ediyor. İstanbul’daki mevcut yatırım fırsatlarını yakından takip ederek, potansiyeli olabildiğince iyi değerlendirmeyi hedefliyoruz.
YATIRIM AKFEN'DEN İŞLETME ACCOR'DAN
Son dönemde otelcilikte orta segmente doğru bir kayış var. Sizin yatırımlarınız Ibıs ağırlıklı mı devam edecek, yoksa Novotel sayısını arttırma düşünceniz var mı?
Ekonomik şehir otelciliği alanında yatırım yapmak üzerine kurulu bir iş modelimiz var. Dünyanın en büyük otelcilik guruplarından Accor Grubu ile 2006 yılında Ibis ve Novotel markaları altında 3 ve 4 yıldızlı oteller geliştirmek üzere stratejik ortaklığa imza attık. Mevcut iş birliği doğrultusunda otel yönetiminden ve işletmesinden ziyade, yeni otel projeleri geliştirerek ve inşa ettirerek uzun dönemli kira sözleşmeleri ile Accor’a kiralayıp kira getirisi elde ediyoruz.
Benzersiz ve özgün bir iş modelimiz bulunuyor. Dolayısıyla önümüze uygun yatırım fırsatları çıkarsa ekonomik şehir otelciliği alanında modern otelcilik yaklaşımının en iyi örneklerini yansıtan İbis ve Novotel markaları altında yatırımlarımıza devam etmeyi planlıyoruz.
ACCOR'LA DEVAM
Accor ile yürütülen partnerlik çerçevesinde ulaşılması planlanan toplam otel ve yatak kapasitesi nedir?
Accor Grubu ile yaptığımız stratejik ortaklık kapsamında bugüne kadar 18’si operasyonel, 2’ü yatırım aşamasında olmak üzere, toplam 20 otelden oluşan bir portföye ulaştık. Accor ile yaptığımız kira sözleşmeleri genel olarak 25 (artı-eksi 10) yıl şeklinde. Ayrıca Accor bize yapabildiğimiz kadar otel yapma fırsatı sunuyor. Dolayısıyla uzun vadede bu birlikteliğimizi sürdürerek, yolumuza devam etmek istiyoruz.
ARTAN MALİYETLER YATIRIMIN KARLILIK ORANINI DÜŞÜRÜYOR
Artan inşaat ve arazi edinim maliyetleri, konaklama sektörünün bir handikapı haline gelmiş durumda. Artan yatırım maliyetleri karlılığı ve yatırımın geri dönüşünü nasıl etkiliyor?
Bir otel yatırımın maliyeti geniş ve kapsamlı bir süreç sonunda projenin niteliği ve ölçeğine göre farklı birçok hesaplamalardan sonra ortaya çıkabiliyor. Bütün maliyetler göz önüne alınarak bir hesaplama yapıldığında, bir otel yatırımının gerçekleştirilmesi için arsa maliyeti büyük önem taşıyor. Her bölgenin sahip olduğu özelliklere göre arsa maliyetleri de farklı oluyor. Ayrıca arsa ve bulunduğu lokasyon, zemin iyileştirme ve otoparkı gibi nedenlerden dolayı her otelin oda maliyeti farklılık gösterebiliyor. Arsa maliyetinin yüksek olması demek, bazen o projenin gerçekleşememesine neden olabiliyor.
Yatırım tamamlandıktan sonra rekabetin getirdiği fiyatlardaki oynaklıklar, hizmette maliyetleri azaltmak için tasarruflar yapılmasına neden olabiliyor. Doğal olarak mevcut yatırımın karlılık oranı düşebiliyor. Ya da yatırımın geri dönüş süresinin uzamasına neden olabiliyor.
Kısaca arsa ve bina maliyetlerindeki artış, elde edilen gelirin, giderler, işletme giderleri vs yatırımının fizibil olup olmamasında ana etken olup bazen yatırımın geri dönüş süresinin uzamasına ve yatırımın fizibil olmamasına neden oluyor.
Bu Haber 16.08.2015 - 13:03:59 tarihinde eklendi.
