TTYD’in dönüşüm planı, ofis ve konutları otele dönüştürmek

TTYD’in dönüşüm planı, ofis ve konutları otele dönüştürmek

Türkiye Turizm Yatırımcıları Deneği’nin hazırladığı ‘Ekonomik Değerlendirme ve Turizmde Dönüşüm Senaryoları Raporu’, GYODER çatısı altındaki ‘GYODER Çözüm Platformu’nun toplantısında masaya yatırıldı. Toplantıya katılan gayrimenkul ve turizm sektöründen isimler, atıl durumdaki konut ve ofislerin otele dönüştürülmesi fikrine olumlu baktığı görüldü.


Türkiye gayrimenkul sektörünün çatı örgütü GYODER’in, mevcut sorunlara çözüm bulmak amacıyla hayata geçirdiği ‘GYODER Çözüm Platformu’nun üçüncü toplantısı, ‘Turizmde Dönüşüm Arayışları’ başlığı altında gayrimenkul ve turizm sektörü temsilcilerinin katılımıyla gerçekleşti. Toplantıda, ‘Turizmde dönüşüm’ hareketinin başlaması gerektiğini vurgulayan TTYD Başkanı Oya Narin, “Bu dönüşüm başlamadığı takdirde, yüksek standartlara sahip bir Türkiye’den çok, kişi başı 650 ila 750 dolar arasında gelir elde eden yapıya sahip daha ortalama bir turizm sektörü görürüz” dedi.

Turizmde dönüşüm bu işin mihenk taşlarından biri

Toplantının açılışında konuşan Türkiye Turizm Yatırımcıları Derneği (TTYD) Yönetim Kurulu Başkanı Oya Narin, turizmde fiziksel dönüşümün önemine dikkat çekti. Turizm sektöründeki fiziksel dönüşümü inşaat sektörüyle planlayarak yapacaklarını söyleyen Narin, Türkiye’deki turizm ürününün doğal yapısını bozmadan çağdaş normlara adapte edilmesi gerektiğini savundu.

Büyüyen Türkiye’de sektörü büyütmenin bir mecburiyet olduğunu söyleyen Oya Nain, ‘’Dünya kentlerinde turizm şu anda yüzde 5 büyüyen bir sektör ve bu oranın altında kalabiliriz. Ülkemizde de bu sektöre çok ihtiyaç var. Turizmin 12 aya yayılmasına da ihtiyaç var. O nedenle sektörün dönüşmesi için öncelikle ana bütüncül planların ele alınması gerekiyor. Belediyeler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Turizm Bakanlığı ile birlikte arama konferansları yaparak, bu bölgelerde neler yapılması gerektiğini tespit ederek, aynı kentsel dönüşüm gibi fiziksel dönüşümün gerçekleşmesini sağlamalıyız. ‘Turizmde dönüşüm’ hareketinin başlaması lazım. Bu başlamadığı takdirde ne olur? Türkiye yine turizmde iyi olur ama hepimizin özlediği yüksek standartlarda dünya arenasında kültür turizmiyle de hareket eden Türkiye’den çok daha ortalama, kişi başı 650 ila 750 dolar arasında gelir elde eden yapıya sahip bir sektör görürüz.’’ diye konuştu.

Toplantıya katılan isimlerin katıldıkları seminerlerde yaptıkları değerlendirmeler şöyle:

Zay Strateji Kurucusu Zafer Ali Yavan: Turizm 2 şehre 4 aya takılı kalmış

“Seyahat edilecek ülkenin sürdürülebilir hassasiyeti olan bir coğrafyada olması önemli. Bugün geleneksel turizm yapanlara çok fazla yeni rakip var. Bu da turizm sektörünü dönüşüme zorlayan bir konudur. Türkiye’de 5 yıldızlı otel yoğunluğuna rağmen turizm 2 şehre ve 4 aya takılı kalmış durumda ve bu sürdürülebilir değil. Sektörün kalkınma göstergelerine baktığımızda, turizm milli gelirin yüzde 3-4’ü kadar bir gelir yaratıyor ama yeni bağlantılarıyla bu oran yüzde 10’a geliyor. Aslında bu çok güzel bir rakam. 1.5 milyon yatağımız, 12 bin tesisimiz var. 50 milyon kişi geliyor, yıllık 35 milyar dolarlık bir gelir yaratıyoruz. Dünya turizm gelirinin yüzde 2.5’i Türkiye’de üretiliyor. Turizm, hiçbir sektörün ulaşamayacağı kadar büyük bir iktisadi etki yaratıyor. Dolayısıyla doğru bir planlama iyi bir iş birliği yapılması halinde turizm, kalkınmanın motoru olabilecek bir sektördür”

Özak GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Akbalık: En rekabetçi olduğumuz sektör turizm

“Turizm gelirleri açısından dünyada 6. büyük destinasyonuz ama kişi başı gelir olarak 13. sıradayız. Bu dönüşüm önemli. Turizm şu anda dünyada en çok rekabetçi olduğumuz bir sektör. Gerçekten bulunduğumuz lokasyon bizi farklılaştırıyor ve rekabetçi hale getiriyor. Turizm tarafında yapılacak birçok şey var ama dönüşümün önemini sadece belli bir kitlenin değil kamunun da görmesi gerekiyor. Üç ilimiz toplam turizm gelirinin yüzde 85’ini karşılıyor. Antalya, İstanbul, Muğla dışında toplam turizm gelirimiz yüzde 15. Özellikle kültürel değerlerimizin, coğrafi özelliklerimizin olduğu bir noktada sanat, dağ turizmi gibi birçok şeyi getirebiliriz. Kamunun da teşvik yapısını bunun üzerine kurması gerekiyor.”

gyoder

Servotel Yönetici Ortağı Ayla Heyfegil: Her yerde her konut turizm yatırımına dönüşmemeli

“GYODER’in Mardin’de gerçekleştirdiği Anadolu Buluşması’nda gördük ki, özellikle Mardin gibi yeni turizme girmiş bir şehirde perşembeden pazara müthiş bir potansiyel var. Yüzde 110 çalışıyorlar. Yatak kapasiteleri çok büyük değil, 2500 yatakları var ve hafta içi boşlar. Ama bir yandan da plansız bir yapılaşmayla çok fazla sayıda konut üretmişler. Hafta sonu yetmeyen bir turizm envanterleri var. Mardin bir örnek. Bu tüm kentlerimiz için önemli bir sorun. Bu dönüşür mü dönüşmez mi diye kendi aramızda konuşurken, özellikle hem yatırımcılardan hem de bankalardan çok ciddi talepler gelmeye başladı. ‘Biz ofis, konut yaptık acaba otele dönüşür mü?’ diye. Tabi ki ofis ve konut turizm yatırımına dönüşebiliyor ama bunun belli kriterleri var. En önemli kriter pazar analizi. Yani her yerde her konut kesinlikle turizm yatırımına dönüşmemeli. Pazar analizinden hemen sonra bir rakip analizi yapıyoruz. O noktada yaptığımız fizibilite pozitif ise sonrasında mimari ve markalama açısından olarak bakıyoruz ve son bir fizibilite daha yapıyoruz. Aslında en önemli ikinci kriter binanın fiziksel olarak dönüşebilir olması.”

Paksoy Avukatlık Bürosu Ortağı Selin Barlın: Hukuki açıdan bakmak gerekir

“Dönüşüm yapılacak proje için fizibilite ve tüm mimari çalışması yapıldıktan sonra hukuki açıdan bakmak gerekir. Burayı gerçekten bir otel olarak kullanabilir misiniz? Özellikle ofis olarak inşa edilmiş projelerle bağlantılı olarak eğer sonunda işletilecek otel, Bakanlıktan yıldızlanması gereken bir otel olmayacaksa, apart otel olarak kullanılabilecekse o zaman belediyeden alınan bir ruhsatla buranın işletilmesi mümkün. Bu durumda imar mevzuatımız, ticari alan olarak statüsü belirlenmiş yerlerin içerisinde buranın turizm alanı olarak kullanılmasına izin veriyor. Dolayısıyla bu yapıda herhangi bir imar planı değişikliğine gitmeksizin dönüşüm yapmak mümkün. Tabi ki inşaat sürecinde alınacak tadilat ruhsatları iskanı bir kenara koyarak. Eğer burası yıldızlanması söz konusu bir otel olarak kullanılacaksa mevzuat şunu istiyor; imar durumu ya karma ya da tam olarak turizm olarak belirlenmeli. Eğer böyle bir durum oluşursa imar planı değişikliğine gidilmesi gerekiyor. Süreç, öncelikle hukuk analizi yapılarak yönetilmeli”

CBRE Türkiye Genel Müdürü Can Kadir: İstanbul’da ofis binalarını otele dönüştürebiliriz

“Bu bölgelerde ofislerle otellerin örtüşmediğini fark ettik. Aslında bu da bir potansiyel. Şu anda atıl durumda olan birçok ofis binası var. Ama bunu dönüştürdüğümüz zaman potansiyeli yakalayabilecek miyiz? Bunun fizibiletisinin yapılması lazım. Bunu yaparken de planlar, yasal mevzuat incelenmeli. Keşke bu fizibilite en başta yapılsaydı da bu kadar atıl ofise sahip olacağımıza, belki daha güzel dağılmış ofis ve turizm tesislerine sahip olurduk”

Er Yapı Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat: Yıkıcı bir senaryo

“Turizmde dönüşüm modeli, nitelikli tesis ve turizm hedefiyle ortaya çıktı. Biz şu anda Türkiye’de 1.5 milyon yatak kapasitesine sahibiz. (Turizm Bakanlığına bağlı) Şimdi 70-100 milyon kişilik turizm potansiyelinden bahsediyoruz. Bu yeni tesis anlamına geliyor. 85 milyon nüfusun üstüne 70 milyonluk bir popülasyonu eklediğimiz zaman mevcut doğal kaynaklarınızın tüketimini düşündüğünüz zaman yıkıcı bir senaryo. O zaman harcama kapasitesi yüksek nitelikli turiste geliyor konu. Nitelikli turist nitelikli tesise gelir. Türkiye’nin turizm hacminin yüzde 80’ini oluşturan Akdeniz çanağında 15-16 yıl arasında tesisler şu anda ömürlerini doldurmuş durumda. Aslında tesislerimizi nitelikli turiste hazır hale getirebilecek bir dönüşüme ihtiyacımız var”

gyoder1

GAD Mimarlık Kurucusu Gökhan Avcıoğlu: Çalışmayan AVM’lerin içinde öğrenci yurdu hostel olacak

“Aslında bir bölgenin belki araç trafiğinden yaya trafiğine dönüştürülmesi ya da geleneksel sistemlerden yeni sistemlere şehir parçalarının nasıl buluşturulacağı, mesela endüstriyel bölgenin yeni bir turizm alanına, kültürel etkinlik alanına dönüştürülebileceğini konuşabiliriz. 21. yüzyılda daha da ilginç örnekler var. Ofis için yapılmış bir binanın konuta döndürülmesi günümüzde olacak. Havalimanlarının (bir tanesi İstanbul’da örnek) dönüştürülmesi olacak. Çalışmayan AVM’lerin içinde öğrenci yurdu hostel gibi türlere dönüştürülmesi söz konusu olacak. Yazlık konutların yeniden ele alınması olacak. Devre tatil alanlarının yeniden değiştirilmesi olacak. Bir başka konu da konut ile otel arasında da ciddi bir yaklaşım söz konusu. İnsanlar otelleri görüyor evlerini de neredeyse öyle istiyor. En sevilen projeler loft dediğimiz her şeyin bir arada olduğu yüksek tavanlı bir model. Değişimlerde çok cazip, her projeye uygulayabileceğiniz formüller yok. Biraz mimarın, biraz yatırımcının biraz da oradaki kültürün katkılarıyla şekilleniyor. Global oyuncu olabilecek bir yapısı var Türkiye’nin. Yatırımcıları da tasarımcıları da üreticileri de var. Bu noktada dönüştürülecek de çok bina var”

Turner Ülke Direktörü Mehmet Sami Kılıç: Antalya’y gelen 15 milyon turistin kaçı Aspendos’a gitti?

“Yakın bir zamanda yapılan bir araştırmaya göre İstanbul’un, Stokholm’den daha güvenli olduğu belirtildi. Altyapısı iyi olan, 5 yıldızlı otel sayısı da Avrupa’ya göre 4’te 3’ten daha fazla olan bir ülkeyiz. Yani her şey var. Ama 2019’da, 2018’e göre daha fazla turist gelmesine rağmen gelirimiz artmamış. Burada da her sektörde olduğu gibi turizmde de fasona dönmek durumunda kalmışız. Fiyatlarımız düşmüş çünkü katma değer sağlayamamış, bir farklılık yaratamamışız. Oysa bir katma değer olması lazım. Yurtdışında bir otel projesinin çevreye ne kadar bağlı olduğu konuşulur. Ama Türkiye’de otelin içinde ne olduğu konuşulur. Bu da bir sorun yaratıyor. Belek’te bir otele girdiğiniz zaman büyük duvarlar içinde çok korumalı bir yapı içine giriyorsunuz. Antalya’ya gelen turist sayısı 15 milyon, kaçı Aspendos’u görmüştür? Çünkü dışarıya çıkmıyor. Bunun sonucunda her şey dahil konsepti doğuyor. Otellerin etrafla bağının kurulması lazım. Galataport İstanbul’da güzel bir örnek ve başarılı olacak. Ayrıca yeşil bina istatistikleri de önemli. Yeşin bina olan otellerden yüzde 84 müşteri memnuniyeti daha fazla. Bu da bir katma değerdir. Binanın değerinin de yüzde 11 arttığı görülmüş. Yani yatırımcı eğer yeşil bina yaparsa yüzde 11 daha fazla fiyata satabiliyor. Dış yatırımcı için de önemli çekim sağlıyor”

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Ülke Lideri: Farklı bir turizme de yönelmeliyiz

“Yenilemenin yaratacağı ekonomiye ihtiyacımız var. Dolayısıyla birçok bileşenin bir araya gelip doğru bir şekilde bir sonuç üretmesine çalışmamız lazım. 2033’te 120 milyar dolar turizm geliri, 104 milyon turist ve 1150 dolar kişi başı harcama hedefleniyor. Bunu otel performansı olarak algılamayacağız çünkü biz artık kum, deniz, güneş turizminden farklı bir turizme de yönelmeliyiz. 3. yaş, kültür, tarım, sağlık, sanat, ikinci konut turizmi gibi alanları yaratmalıyız. Bu da mevcut stoğu dönüştürmekle olur ilk planda. Önemli olan hedef koymak. İş birlikleri önemli. Dönüşüm sadece bizim ülkemizin değil dünyanın da sorunu. Çünkü insanların öncelikleri, bakış açıları, yaşam şekilleri değişiyor. Dolayısıyla bu dönüşüm ve değişimden kaçamıyoruz. Ama çıkış noktalarımız, kapılarımız da var. Çözüm Platformu, bu durumun çözümünün olduğunu gösteriyor.”



Bu Haber 20.02.2020 - 14:47:31 tarihinde eklendi.

Yorum Yaz

Kayıtlı yorum bulunamadı...
En Çok Okunanlar
Bunları Okudunuz Mu?
Yazarlar
Tüm Yazarlar
GÜNCEL HABERLER
SEKTÖREL HABERLER

Turizm gündemine ilişkin haberlerin her gün mail adresinize gelmesi için abone olun.