Para Dergisi araştırdı: Otel yatırımına uygun iller hangileri?
Turizm hareketleri bugüne kadar Antalya, İstanbul, İzmir ve Muğla ile sınırlı kaldı. Türkiye, bu yapısıyla dünya turizminde ilk 10’a girmeyi başardı. Bugün ise Anadolu’nun gizli potansiyeli girişimcileri cezbediyor. Otel yatırımı için uygun illerin girişimcilere sunduğu fırsatları ve bir oteli kârlı hale getirmenin yollarını sizin için araştırdık...
Kerem Köfteoğlu Para Dergisi
Turizmde müşterilerin eğilimi değişiyor. Artık farklı yerleri görüp farklı yerlerde konaklamak istiyorlar. Bu durum turizm açısından henüz çok bakir olan Anadolu’nun önüne müthiş fırsatlar çıkarıyor. Otelcilik için kıyı bölgelerinden sonra şimdi de Anadolu’daki potansiyel ile yerli ve yabancı firmaların ilgisini çekiyor, girişimcilerin önünü yeni fırsatlar çıkarıyor.
Türkiye’de büyük şehirlerde otel yatırımlarının bir ölçüde doyuma ulaşması üzerine, yerli ve yabancı otel yatırımcıları ile işletmecileri Anadolu’ya akın etmeye başladı. Yaptığımız araştırmalarda Anadolu’da birçok şehirde yeni otel yatırımına ihtiyaç olduğunu belirledik. Bu ihtiyaç dünyanın önde gelen otel zincirlerinin de Anadolu’ya ilgisini artırıyor.
Yabancı zincirlerden Accor, Hilton, Marriott, Mövenpick, Wyndham, Radisson, Ramada, yerli zincirlerden Akfen, Anemon, Dedeman, Divan, Rixos ve Limak, yeni yatırım planlarıyla dikkat çekerken, otelcilik alanına yeni yönelen Er Yatırım ve Ever Group gibi firmalar da Anadolu’ya yeni oteller kazandırmaya hazırlanıyor.
Tam da bu noktada “Hangi şehirlerde hangi oteli açmalı?”, “Zincir otellerin franchising bedelleri nedir?”, “Bir oteli nasıl kârlı hale getirebiliriz?”, “Bir otelin yatırım maliyeti nedir?”, “Otel arsasına ne kadar ödemeliyiz” gibi soruların yanıtı çok önem kazanıyor. Para Dergisi olarak yine bir ilke imza atarak, yatırımcısından işletmecisine, otel yöneticisinden danışmana kadar geniş yelpazede uzmanlara danışarak yol gösterici bir araştırma yaptık ve yukarıda sıraladığımız soruların yanıtını aradık...
YATIRIMA UYGUN İLLER
Turizm hareketlerinin yoğun olarak yaşandığı ve belli bir doygunluğa ulaşan Antalya, İstanbul, İzmir ve Muğla’yı dışarıda tutarak yaptığımız araştırma sonunda otel yatırımına uygun 52 il belirledik. Bu illeri belirlerken, Turizm Bakanlığı ile Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın konuyla ilgili yaptığı araştırmalardan da yararlandık. Buna göre, Adana, Afyon, Ankara, Çanakkale, Eskişehir, Kütahya, Nevşehir, Van, Yalova termal yatırımı için en uygun illeri oluşturuyor. Adıyaman, Ağrı, Aksaray, Ardahan, Balıkesir, Bingöl, Bitlis, Denizli, Elazığ, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, Isparta, Kahramanmaraş, Kayseri, Konya, Malatya, Mardin, Mersin, Samsun, Sinop, Sivas, Şanlıurfa, Şırnak, Trabzon, Tunceli, Uşak, Van ve Yozgat ise şehir oteli yatırımı için uygun iller olarak karşımıza çıkıyor.
Türkiye’de doğayla iç içe turizme olan ilgi, tatildeyken aktif olmayı tercih edenler, kayak merkezlerine yönelik giderek artan talep, alternatif turizm yatırımlarının çoğalmasına neden oluyor. Göller, endemik bitkiler, kayak için uygun dağlar ve birbirinden güzel yaylalar gibi özelliklerinden en az birine sahip illerimizden Adıyaman, Ağrı, Ardahan, Balıkesir, Bingöl, Bursa, Bolu, Çankırı, Denizli, Edirne, Erzincan, Eskişehir, Gümüşhane, Hakkâri, Karabük, Kayseri, Malatya, Manisa, Nevşehir, Ordu, Rize, Sakarya, Sivas, Tunceli ve Yozgat da alternatif turizm yatırımı yapılabilecek şehirlerin başında geliyor.
Bu arada Orman ve Su işleri Bakanlığı Türkiye’deki doğal güzellikleri turizme kazandırmak için, 81 ilde 527 doğa turizm alanı oluşturulacağını açıkladı. Konuyla ilgili olarak uygulamaya koyulan mastır planı ile eko turizm ve doğa turizmi etkinliklerinin yaygınlaştırılarak sektörün çeşitlendirilmesi hedefleniyor.
MAKSİMUM ARSA MALİYETİ
Otelciliğe soyunacak girişimcilerin arsaya ne kadar ödeme yapmaları gerektiği belirlemeleri son derece önemli bir konu. Konuyla ilgili olarak TURSER A.Ş. Genel Müdürü, aynı zamanda Turizm Yatırımcıları Derneği Başkan Yardımcısı Prof. Dr. İbrahim Birkan’ın bir çalışması bulunuyor. Bu çalışmasında Birkan otel yatırımı yapılan arsaların değerleriyle ilgili önemli değerlendirmelerde bulunuyor.
“Birçok otel yatırımcısı özellikle büyük şehirlerde arsaları çok yüksek meblağlara satın alıyor” diyen Prof. Dr. Birkan, “Girişimciler ilk etapta bir bölge seçiyor. Daha sonra bölgeyi daraltarak yapılması düşünülen otel kompleksine uygun bir arsa seçiliyor. Son olarak da bir ön fizibilite ve pazarlama araştırması yapılıyor. Fizibilite çalışmasında, arsa ve inşaat maliyetinden tefrişatına kadar bütün kalemler dikkate alınıyor ve maliyet kabaca hesaplanıyor” diye ekliyor.
Otel yatırımlarında arsaya ödenen bedelin toplam yatırım maliyetinin yüzde 15-20’si arasında olmasının doğal olduğuna dikkat çeken Prof. Dr. Birkan, hesaplamalarla ilgili şu bilgileri veriyor: “Örneğin, 10 milyon dolar bedelle satışa sunulan araziye 300 odalı bir otel yapıp, bu otelin inşaat maliyetinin de 31,5 milyon dolar olacağını düşünelim. Buna göre, 300 odalı beş yıldızlı otelin odabaşına düşen kapalı inşa edilecek alanın 60 metrekare olacağını ve dolayısıyla toplam inşa edilecek alanın 18 bin metrekare (300 oda x 60 metrekare) olacağını kolayca hesaplayabiliriz. Türkiye’de yapılan beş yıldızlı otellerde metrekare maliyetinin yaklaşık 1.750 dolar olduğunu varsayarsak söz konusu otelin anahtar teslimi maliyetinin 31,5 milyon dolar (18 bin metrekare x 1.750 dolar) olacağını tahmin edebiliriz. Arsa payının yüzde 15 – 20 oranını geçmesi halinde yatırım fizibıl olmaz. Buna göre, söz konusu arsa için 6,5 milyon dolar (6.500.000 / 31.500.000 = % 20) ve altında teklif vermek uygun olacaktır. Bu hesaplamadan da anlaşılacağı üzere dengeli bir otel yatırımının gerçekleştirilmesi için arsa maliyeti büyük önem arz ediyor.”
ALTIN MUSLUK ODA SATTIRIR MI?
Akdeniz Turistik Otelciler ve İşletmeciler Birliği (AKTOB) Ar-Ge Sorumlusu Erol Karabulut, gelecek müşteri tipi ile eğiliminin turizmin geleceğinde en belirleyici unsur olacağını belirterek, “Bu durum, artık yatırımın nerede ve nasıl olması gerektiğini de ortaya çıkarıyor. Önümüzdeki yıllarda girişimciliğin önünü kesmeyen, doğru koordinatları veren bir yatırım planlamasına ihtiyaç var. Bu açıdan Turizm Bakanlığı’nın hazırladığı 2023 Vizyonu içinde yer alan yeni turizm merkezi ve alanları büyük önem kazanıyor” diye ekliyor.
Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat ise, “Pazarda 70 euro‘ya satılan bir odaya altın musluk da taksan 100 euro’ya satamazsın. Çünkü fiyatın esasını marka, lokasyon, misafir profili gibi birçok farklı faktör belirliyor” dedikten sonra Anadolu’da otelciliğe soyunacak girişimcilere şu önerilerde bulunuyor:
“İşin başında ‘fikir bazında’ mutlaka uzman bir danışmanla yola çıkılmalı. Doğru kondisyonlarda arazi ve inşaat hesaplarını yaparak, ihtiyaç kadar mülkü boyutlandırsınlar. Ellerindeki araziyi ‘son metrekareye kadar kullanayım’ düşüncesini benimsemesinler. Bunun ömür boyu işletme giderlerinde telafisi mümkün olmayan bir hata olacağını akıllarından çıkarmasınlar.“
Girişimcilerin kendilerine “Bu yatırımı ticari amaç için mi yoksa kişisel tatmin için mi yapıyorum?” sorusunu sorup buna net yanıt vermesi gerektiğini vurgulayan Çelikkanat, ticari yatırımlarda mekânsal boyutlar, kullanılacak malzeme, donanım gibi konularda uluslararası teamüllerin geçerli olduğu bilgisini veriyor. İki ya da üç yıldızlı otellerde odabaşına 40 bin ile 60 bin dolar, üç ya da dört yıldızlı otellerde 70 ile 90 bin dolar, beş yıldızlı otellerde ise 100-120 bin dolardan fazla bir bütçeyle hareket edilmesi gerektiğini söyleyen Çelikkanat, bunun üzerindeki işlerin ‘ego tatminine’ gireceğini ve karlı olmayacağını savunuyor. Bütün bu kararların ortaya çıkacak ürünü şekillendireceğini söyleyen Çelikkanat sözlerini şöyle sürdürüyor: “’Burada düğünler çok para kazandırıyor’ diyerek ciddi mutfak yatırımına girebilirsiniz. Bir o kadar da personel yükünü yüklendikten sonra, adam başı 30 TL’ye pilav üstü kavurma, limonata satarak milyon dolarlık yatırımınızı geri döndürmeye uğraşırsınız.”
“ÖNCE ÖĞREN SONRA İŞLET”
Aslında her yatırımcının franchise modeli ile ilerlerken veya kendi markası adı altında yatırım yaparken; pazardaki güç dengeleri, rekabet, misafir memnuniyet kıstasları, personel çalıştırma usulleri gibi birçok konuyu iyi biliyor olması gerekiyor. Aksi halde kendisinin uğrayacağı zararın yanında, ülke turizmine ve ülke imajına da zarar verebilir. Bu sebeple uzmanlar, yeni bir söylem olan “manchising” denilen “önce öğren sonra işlet” felsefesine dayalı bir anlayışın yer edinmesi gerektiğini savunuyorlar. Hayatında hiç otelcilik yapmamış birisinin, sırf bankada parası var diye bir otel yapıp bir marka ile franchise anlaşması yapması, ertesi gün pazar fiyatlarının da o yatırımcının keyfine göre gerçekleşmesi anlamına geliyor. Uzmanlar, ana faaliyet alanı otelcilik olmayan, hobi olarak otel açan ve buna fizibıl olmayan paralar harcayan yatırımcı modelinin Türkiye’de oldukça yaygın olduğunu söylüyor. Özetle uzmanlar, “Doktor diploması olmayan kişi nasıl muayenehane açamıyorsa otelcilik lisansı olmayan kişinin de otel açmaması gerekir” diyorlar.
KÂRLILIĞIN PÜF NOKTALARI
İstanbul Taksim’deki Point Otel Genel Müdürü Nuri Kalyoncu, şehir otelciliği alanında deneyimli bir yönetici. Kalyoncu, yılların deneyiminden yola çıkarak bir oteli kârlı hale getirmenin püf noktalarını şöyle özetliyor: “Herkes her işi bilemez. Bu yüzden yatırım yapmak isteyenler mutlaka uzmanlardan danışmanlık hizmeti alsınlar. Arazi ve inşaatın hesaplarını doğru yapsınlar. Ellerindeki arazinin her metresini kullanmak yerine, sürdürülebilir turizmin ihtiyaçları doğrultusunda uzun dönemli kullanımı gözeterek değerlendirsinler. Otel yatırımının dönüşünün kısa sürede olmayacağını dikkate alsınlar. Çok para harcayıp çok lüks bir otel yaparlarsa odalarını çok kolay satabilecekleri hatasına düşmesinler. Çünkü harcamanın boyutu satışa aynı oranda yansımaz.”
Girişimcilere, fizibilite raporlarını işin başında hazırlayıp rapordaki kararların dışını çıkmamalarını öneren Kalyoncu, diğer önerilerini şöyle sıralıyor: “Bütçelerini gerçekçi bir bakış açısıyla hazırlasınlar. Kullanılacak alanları doğru planlasınlar. Satış ve pazarlama stratejilerini belirleyip bu konuda işin ehli personelle çalışsınlar. Personel seçimlerini doğru yapsınlar. Her bölümün yöneticisini açılış sırasında değil, açılıştan en az 8-10 ay öncesinden belirlesinler. Konaklama sektöründe eğitimin kesintisiz devam ettirilmesi gerektiğini akıllarından çıkarmayıp, eğitime harcayacakları yatırımın boşa gitmeyeceğini unutmasınlar.”
Kalyoncu, Türkiye’de bazen beş yıldızlı otel yatırımı için çok para harcandığını hatırlattıktan sonra sözlerini şöyle noktalıyor: “Girişimciler harcayacakları para ile satacakları oda arasında doğrudan bir ilişki olmadığını akıllarından çıkarmasınlar. Bu yüzden gereksiz ve abartılı yatırımlardan kaçınsınlar.”
BİR OTEL KAÇA MAL OLUR?
Anadolu’ya otel açmak isteyen girişimciler haklı olarak bir otelin kaça mal olduğunu merak ediyorlar. Girişimcilere bir fikir versin diye Ekin Grubu Araştırma Birimi’nin Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın arazi tahsis işlemlerinde esas aldığı ölçülerden yola çıkarak yaptığı araştırmayı özetlemek istiyoruz. Söz konusu hesaplamaya göre, otellerin yatak başına yatırım maliyetleri şöyle: “Beş yıldızlı otel 95 bin 997 TL. Dört yıldızlı otel 66 bin 336 TL. Üç yıldızlı otel 49 bin 193 TL. Dört yıldızlı tatil köyü 41 bin 364 TL. Pansiyon 15 bin 593 TL.”
Bu arada zincir otellerin franchise giriş bedelleri de markasına ve otelin yerine göre değişmekle beraber oda başına 400 dolar veya 400 euro olarak karşımıza çıkıyor. Otel zincirleri ortalama 20 yıllığına markalarını kullanma hakkı veriyor. Bunun karşılığında da işletmecilerden toplam gelirlerin yüzde 2 ile 5’si arasında paylar talep ediyor.
ANADOLU’DAKİ YATIRIMLAR ARTIYOR
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, şehir otelciliğinin gayrimenkulde gelecek üç yılın pazarı olacağını belirterek, “Nasıl bir dönem AVM’ler çok öndeyse, bugün itibarıyla da oteller aynı durumda. Tabii resort değil, şehir otellerinden söz ediyoruz. Son dönemde, bizim şirketimiz de en çok şehir otelleri için fizibilite raporları hazırlıyor. Yatırımlar bu yönde” diyor.
Bu Haber 24.01.2014 - 09:34:33 tarihinde eklendi.
Kullanıcı Yorumları
-
Anadoluda yatırım yapacak şirketlerin ilk olarak bölgesel gelişim stratejilerini iyi elden geçirmeleri gerektiği kanısındayım . Kapadokya bölgesinde Gayrimenkul yatırım danışmanlığı hizmeti veriyoruz Belit International Ltd. Şti. olarak Anemon Aş. nın saha çalışmaları ve mülk alımları bizim tarafımızdan gerçekleştirildi ve bölgede yatırım yapan farklı firmalarında yatırımlarına yön vermeye halen devam etmekteyiz . Özellik le kapadokya bölgesine yatırım yapacak olan şirketlerin bölgedeki fiyat paritelerini iyi bilmeleri ve dahi ön çalışmalarını çok titizlikle yapmaları gerekiyor.
Bölgede belli dikkat çeken noktalar var Göreme , Uçhisar , Ürgüp , Mustafapaşa gibi ama Kapadokya sadece bu noktalardan ibaret değil . Bakir ve geleceği parlak çok nokta var ve son dönemde en çok öne çıkan ve olması gereken şeyde sürdürülebilirlik ve ekolojik düzenin devam ettirilebilirliği , örneğin kapadokya bölgesinde ekonomik döngüleri olmadığı ve ürettikleri ürünleri satamadıkları gerekçesi ile köylerini boşaltıp ilçe ve il merkezlerine yoğun göçler söz konusu ama köyler üzerinde yapılacak yatırımlar hem köy yaşamının yeniden hayat bulmasını sağlayacak hem köylünün üretimi değer bulacak hemde gelen yerli ve yabancı müşterinin doğal ürünler ile gıda alımının yanında doğal güzelliklerin daha yoğun yaşayabilmesinin önü açılacaktır.
Kapadokya bölgesinin en büyük sorunu jeolojik yapısından doğan arazi kullanımındaki sıkıntılardır bunu aşmanın en kolay yolu da biraz önce yukarıda da belirttiğim gibi köylerin yatırım noktası haline dönüştürülmesi ve dar alanlar üzerinde yaratılan yığılmaların önüne geçilmesidir.
Saygılarımla ,
Mustafa Güven
Belit International Ltd. Şti.
