Doğru ve optimum maliyetli otel projesi için hangi unsurlar birlikte çalışmalı?

Çalışması kolay bir şirketiz. Bilerek böyle ilerliyoruz. Bunun nedeni, farklı piyasalarda farklı partnerlerle çalışmak istememiz.  Ancak üst segment ve uper scale’e gelindiğinde iş değişiyor. Mülk sahipleri ne istediklerini biliyorlar ama burada eksik olan nokta gerideki, destek noktası. Biz mülk sahiplerinin maliyetli yatırımlarda sıkıntı yaşamalarının önüne geçiyoruz. Oteller açılırken her şey mükemmeldir ama 6 ay sonra gittiğinizde otelde çok fazla değişiklik olduğunu görüyorsunuz. İşte bunun önüne geçmek için çalışıyoruz. İnsanların paralanın boşa gitmemesi için ihtiyaçlar ekseninde şekillenmesini sağlıyoruz.

Tasarımın müşteriye hitap etmesi gerekir. Milenyum müşterisi ve yaşlanan bir nüfus ile karşı karşıyayız. Gördüğüm odaların bir tarafı teknolojiye odaklanıyor. Ama ben annemi bu odaya göndersem orada hapis kalır. Müşteriye ve pazara hitap etmek lazım. 

 

Türkiye’de planlamayı belediyeler ve bakanlık yürütüyor. Otel alanları için şehirlerde arsa temin etmek maalesef çok zor. Çünkü imar planlarında “Burası otel olsun” denilen alan çok az. Yatırım yapılacak alanın belirlenmesi, buna uygun yer temin etmesi ve devamında imar planlarında otel imarına dönüştürülmesi gerekiyor. 

Özellikle büyük şehirlerdeki imar planlarında hem büyükşehir, hem de ilçe belediyeleri yetkili. İmar değişikliğini planınıza işletmeniz için bu kurumlardan olumlu görüş almanız gerekiyor. Bu süreçler İstanbul’da ortalama 1 yıl sürüyor. 

Erdem Satıroğlu: YEŞİL TESİS YÜZDE 5 - 13 DAHA FAZLA MALİYET GEREKTİRİYOR

Kaliteden ödün vermeden, zamanında ve maliyeti optimum seviyede tutmak mümkün. Proje maliyeti, iş gücü analiz, tedarik süreçleri, alt yükleniciler vs programlanır. Yani daha inşaat başlamadan kafamızda inşaat biter. Konut yapımı konusunda projelendirme iyi ilerliyor. Ancak otelcilik sürecinde iş biraz acele gidiyor. Bu yüzden proje yönetim disiplinlerinin iyi uygulanması gerekiyor. Takibi de düzgün sağlanırsa, optimum maliyetler tutturulur.

İdeal proje sizi zaten yeşil tesisse götürür. Elinizde birçok konvansiyonel proje var iken onu yeni tesise çevirirseniz maliyeti hesaplayabilirsiniz. Geleneksel bir projeden daha çağdaş bir projeye geçtiğinizde yüzde 5 ile 13 arasında bir maliyet artışı ortaya çıkar. Yenilenebilir enerji konusuna girildiğinde iş çok daha başka yerlere girilecektir. Allah, kaliteden ödün verilerek maliyeti düşürülen projeler var. O konuma düşmemek lazım. 

 

Geçtiğimiz senelerde birtakım projelerin hem mutfağında, hem de işletme aşamasında tecrübelerim oldu. Bir yatırımın geri dönüşünün makul seviyelerde kalması, hatta cazip noktalara gelebilmesi için tüm disiplinlerin proje aşamasında bir araya gelmesi gerekiyor. Bizde “Ben otel yapmak istiyorum” diyen ve kafasında bir hayali olan yatırımcı var. Yatırımcının hayalini hayata geçiren tasarım ekibi ve tesisteki işletme ekipleri var. Bu üçü eğer ki projenin ilk aşamasında bir araya gelip, sadece yatırımcının veya tasarımcının kafasındaki projenin dışına çıkardığında çok daha verimli oluyor.

İstanbul’da gerçekten bir arz fazlasına doğru gidiyoruz. Buarada yatırımcı için en önemli nokta, satabileceği doğru oteli yapması. Bunun için de işin diğer uzmanları ile bir arada çalışması gerekiyor. Hatta yapılabiliyorsa, işletmecinin de bu sürece dahil olması gerekiyor. İşin sonunda odayı altından da kaplasanız satabileceği bir değer var. Hiçbir zaman yatırımı ikiye üçe katlamak, geliri ikiye üçe katlanmıyor.