Otel yatırımı için doğru fizibilite yeterli mi, nelere dikkat etmeli?
Bir otel yatırımı hangi aşamalardan oluşur? Sağlıklı bir oteli hayata geçirmek için nelere dikkat etmeli? İşte satın alma sürecinden faaliyete başlanılan ana kadar adım adım yapılması gerekenler.
Double H Otel Danışmanlık şirketinin blog sayfasında yayınlanan analizi TurizmGüncel okurlarının dikkatine sunuyoruz...
"Bir otele yatırım yapmadan önce, fizibilite çalışması başta olmak üzere, yatırım bütçesinden satış ve pazarlama stratejisine, satın almadan personel seçimine kadar tüm sürecin doğru yönetilmesi gerekiyor. Otel yatırımları büyük yatırım olarak değerlendiriliyor ve bu iş için ciddi bütçeler gerekiyor. Ancak doğru strateji ve planlama ile istenilen hedefe ulaşmak imkânsız değil.
Özellikle ülkemizin coğrafi, tarihi ve doğal dokusuna baktığımızda, turizm geleceğinin oldukça parlak olduğunu söyleyebilmemiz mümkün. Buna göre otel işletmeleri sayısı da her geçen gün artıyor. Ciddi bütçeler gerektiren otel yatırımlarının, istenilen geri dönüşü sağlayabilmesi için çalışmaların son derece özenli ve dikkatli bir şekilde yapılması oldukça önemli.
PROJEYE BAŞLAMADAN ÖNCE FİZİBİLİTE RAPORU
Otel yatırımları için ciddi bütçeler harcanıyor. Bu noktada yatırımcıların karar aşamasındayken, çeşitli araştırmalar yapmaları ve bu araştırmalarla tüm belirsizliklerin ortadan kaldırılması gerekiyor. Bunun için de pek çok güncel verinin bir araya getirilmesi oldukça önem taşıyor. Projeye başlanmadan önce birçok konunun netliğe kavuşmuş olması gerekiyor. Özellikle yatırımın lokasyonu, otelin inşa edileceği bölgeye ilişkin pazar araştırmaları, bölgeye yapılması planlanan otel işletmesinin kapasitesi ve işletme koşulları gibi konuların açığa kavuşturulması son derece önemli. Tüm bunların yanı sıra eğer ortada yerli ya da yabancı bir ortaklık söz konusu ise veya bir yöneticiye işletme hakkı verilecek ise tüm bunlara ilişkin detayların konuşulması gerekiyor. Ayrıca otelin kurulması planlanan bölgeye ait fiyat araştırmaları, yatırım finansmanının ne şekilde sağlanacağı gibi konuların netleştirilmesi de gerekiyor. Bu nedenle bir otel projesine başlanmadan önce detaylı bir fizibilite raporu hazırlanarak, oluşabilmesi muhtemel sorunların önü kesilmiş olacaktır.
AÇILIŞ ÖNCESİNDE AYRINTILI VE KAPSAMLI BİR BÜTÇE
Bir otel işletmesinin açılışının gerçekleşmesinden önce, tahmini olarak yapılması gereken harcamalar için ortaya çıkacak bütçenin önceden hesaba katılması büyük kolaylık sağlayacaktır. Bu bütçenin hazırlanmasından önce reklam ve promosyonlar için yeterli kaynak ayrılmalı, işe alınacak personelin önceden pozisyonu, gideri ve zamanlaması belirlenmelidir. Özellikle yasal sorumlulukların getirdiği ekstra gider kalemleri, seyahat giderleri, ofis içi harcamalar, eğitim giderleri ve ortaya çıkabilecek diğer tüm harcamalar için mutlaka yeterli kaynak ayrılmalıdır. Elbette ki sadece bu kaynakların ayrılması yeterli değildir. Ayrılan bütçenin kullanımının genel müdürün kontrolünde bulunması ve düzgün bir şekilde yönetilebiliyor olması da son derece önemlidir.
OTEL PROJESİNDE NELERE DİKKAT ETMELİ
Bir otel işletmesinin mimarisi ve projelendirmesi ayrı bir uzmanlık gerektiriyor. Projelerin, otel operasyonlarının nasıl işlediği konusunda bilgi ve deneyim sahibi olan bir ekip tarafından çizilmesi son derece önemlidir. Bu sayede sonradan yapılmaya çalışılan değişiklikler ya da operasyon sırasında uğranabilecek muhtemel kayıplar önlenmiş olunur. Bu noktada bu tür kayıpların pekte hafife alınmayacak rakamlardan oluşuyor olmasının da bilinmesi gerekiyor. Yapılan yanlış projelendirme yüzünden, değişiklik yapma şansına sahip olup, projeyi yeniden düzeltmek adına tekrar yıkıp yapmak zorunda kalan yatırımcıların sayısı da göz önünde bulundurulmalıdır. Kimi yatırımcılar ise yapılan yanlışlıklar yüzünden daha fazla personel istihdam etmek durumunda kalmıştır. Tüm bunların yanı sıra daha fazla enerji ve zaman harcamak durumunda kalan yatırımcılar da olmuştur. Tüm bunlar göz önünde bulundurulduğunda, otel projelendirme aşamasında, daha önce herhangi bir otel projesinde görev almış ve eğer imkân dâhilindeyse, bir otel operasyon deneyimi olan bir ekiple işe başlamanın büyük faydaları olduğu gerçeği yadsınamaz.
PROJENİN PLANLANMASI
Bir otel projesinde ofislerin, personel ve servis alanlarının, depoların doğru ve yeterli bir şekilde planlanması gerekiyor. Bazı durumlarda ofisler ve personel kullanımı için ayrılmış olan alanların, servis alanlarının ve depolar için ayrılan alanların kimi zaman gerekli olmadığı ve boşu boşuna ayrılmış alanlar oldukları düşünülebiliyor. Bu nedenle bu alanlar oldukça dar ve küçük tutulabiliyor. Kimi durumlarda ise aynı nedenden ötürü yanlış yerlerde planlanmış olabiliyorlar. Tüm bunlar operasyon sırasında, yaşanılması son derece muhtemel olan büyük sorunlara işaret ediyor. Hâlbuki özellikle depoların yeterli olmayan ve doğru olmayan yerlerde projelendirmesi yüzünden ekstra emek ve enerji harcanmış olunuyor. Ayrıca depoların küçük olması, stok kontrollerinin düzgün yapılamamasına ve maliyet hesaplamalarının yanlış yapılmasına sebebiyet veriyor. Bu da pek çok sıkıntıyı beraberinde getiriyor. Aslında dar koridorların ve depoların neden olduğu kırım ve zayiatlar, yatırımcının önceden net bir şekilde bilebileceği durumlar değildir. Yetersiz ofis ve çalışma koşulları, küçük kalmış personel alanları ve buna benzer konulara çok fazla önem verilmemesi, pek çok kayba neden oluyor. Ancak yatırımcılar, bu kayıpları önceden hiç hesaba katmayabiliyorlar. Hâlbuki düzgün projelendirilen bir otel işletmesi, sonradan meydana gelebilecek hiçbir kayba mahal vermez. Böylece yatırımcı, bütçesini otelin kalitesi ve işlevselliğine yarayacak unsurlara harcamış olur.
SATIN ALMA AŞAMASI
Satın alma aşamasında yapılan pek çok yanlış, büyük sorunları da beraberinde getiriyor. Satın alma sürecinde çoğu zaman mal sahibi, otel genel müdürünün ya da diğer bölüm müdürlerinin bilgi ve deneyimlerine başvurmayı es geçiyor. Kimi zaman da sadece daha ucuz olduğu için alınan pek çok ekipman, yanlış tercihlere neden olabiliyor. Yapılan başka bir yanlışlık da, işin detaylı bilgilerine sahip olunmadan, otel yöneticilerine satın aldırılan fazladan operasyonel ekipmanlar ve kurulumlar oluyor. Hâlbuki burada yapılması gereken, daha önceden standartları belirlenmiş ve piyasada bilinilirliği olan ürünlerin tercih edilmesidir. Bu sayede oluşabilecek pek çok sorun da önlenmiş olacaktır. Bunun yanı sıra satın alma aşamasında tecrübeli kişilerin bilgisine başvurmak da pek çok kazanç sağlayacaktır.
Ülkemizde özellikle yeni yapılacak turizm yatırımları için danışmanlık yapan pek çok şirket mevcuttur. Danışmanlık şirketlerinde, yatırımcılar için doğru yolu gösterebilecek deneyimli kişiler bulunur. Deneyimli kişilerin bulunduğu bir ekiple çalışmalarını gerçekleştiren danışmanlık şirketleri, ülkemizde gerçekleşen turizm yatırımlarının doğru bir şekilde yapılandırılması açısından oldukça önem arz eder.
Kaliteli ve konusunda uzmanlaşmış olan danışmanlık şirketleri, otel yatırımlarının pek çok aşamasında profesyonel destek sağlar. Bunlardan biri de mimari çizimlere destek vermektir."
Bu Haber 01.05.2014 - 10:32:43 tarihinde eklendi.
Kullanıcı Yorumları
-
Hep bilinen sorunlar özetlenmiş ancak neden turizm alanında gelirler azalıyor, özellikle gıda kalitesi düşüyor kimsenin umurunda değil. Özellikle yatırımlar çok masraflı yapılmaktadır bunun üstüne her iki üç yılda yüksek masraflı tadilatlar veya cihazların değişimi söz konusudur.
Diğer bir husus, kalite algısıdır. Kalite zevke göre mi, renge göre mi, tasarıma göre mi, kullanılan malzemeye göre mi, kullanıcıya göre mi, yatırımcıya göre mi? Yoksa hepsi birden mi? Kimse bu detayın ayırdında değil. O halde neden çoğu otel inşaatında aynı firmaların aynı hataları yaptıkları kolayca anlaşılabiliyor. Aynı şekilde hemen her tesis inşaatında neden yasal sorunlar yaşanıyor açık değil mi? Neden mühenislik hizmetleri çok ucuz ama çok kalitesiz? Neden inşaatlar hız ile yarışıyor, projeler arkadan geliyor ve koordinasyon oluşamıyor? Neden cihazlar en düşük fiyattan alınıyor ama kimse hergün çalışan bu cihazların işletme maliyetine bakmıyor? Sadece binlerce kalem cihaz üretmek ile olmuyor ki Dünyaca ünlü bir markamız var mı? Kimse bunları düşünmüyor ve genel eğilim dünden bugüne eğlenerek günler geçiyor.
Danışmanlık konusu ise oldukça karışık ve matrak. Evet yüzlerce kişi kartvizit bastırıp etrafta dolaşıyor. Nedense anlı şanlı yatırımcılar bağımsızlık (yani herhangi bir firma taraftarı olmaması), bir mesleki STÖ üyesi olmasına, referans soruşturması yapmaya ve Profesyonel Sorumluluk Sigortası olup olmadığına bakmıyor. Çünkü bu özellikler ilave masraf getirecek ve ödeyecekleri para artacak. Halbuki bir yemek ısmarlarsa, ufak bir hediye alırsa belki de çok cüzzi paralara veya bedava proje danışmanlığı yapanlar vardır. Kim bilir? Belki de bu gibi kişiler projeleri birlikte çalıştıkları adı büyük ve ünlü() firmalara götürüp aldıkları komisyonla bedava hizmetin keyfini çıkartmaktalar.
Türkiye fırsatlar ülkesi ama kalitesiz hizmet en önde gitmektedir. Yatırımcı eğer FIDIC veya EFCA türü proje hizmeti yönergeleri kullanırsa tüm çürük elmalar sepetten dökülecek ama anlaşılan bu sepet daha çok çürük taşımaya hevesli. Zaten alan memnun veren memnun, gerisi ise lafı güzaf.
