Bir önceki yazımda, konaklama işletmelerinin geleceğini yeniden inşa ederken turnaround yaklaşımının yalnızca renovasyondan ibaret olmadığını; yatırım, organizasyon, liderlik, marka ve hizmet standardının birlikte ele alınması gerektiğini anlatmaya çalıştım.

Ancak bir otelin dönüşümü, otelin kapısında sona ermez. Misafir otelden çıktığı anda deneyimin önemli bir bölümü artık otelin kontrol alanının dışına çıkar.

Sokaklar, sahiller, marinalar, çarşılar, yollar, kaldırımlar, yürüyüş aksları, aydınlatma, yönlendirme sistemleri, ulaşım, güvenlik, yeşil alanlar ve kamusal mekânlar da artık misafir deneyiminin parçasıdır.

Bu nedenle önümüzdeki dönemde yalnızca “otel turnaround” kavramını değil, “destinasyon turnaround” kavramını da tartışmamız gerektiğine inanıyorum.

Destinasyon da bir üründür

Türkiye'de 30-40 yıl önce turizm merkezi olarak gelişmiş birçok belde bugün çok farklı bir noktaya ulaşmış durumda.

Ancak bu bölgelerin önemli bir bölümünde fiziksel planlama, altyapı, şehir estetiği ve kamusal alanlar hâlâ ilk gelişim dönemlerinin ihtiyaçlarına göre şekillenmiş durumda.

Oysa turizm değişti. Misafir profili değişti. Beklentiler değişti. Rekabetin niteliği değişti. Dolayısıyla turizm destinasyonlarımızın da değişmesi gerekiyor.

Bir destinasyonun marka değeri sadece otellerinin kalitesiyle belirlenmez. Destinasyonun kendisi de bir üründür ve bu ürünün de yönetilmeye, yatırım almaya ve sürekli olarak geliştirilmesine ihtiyaç vardır.

Önce nasıl bir turizm şehri olmak istediğimize karar vermeliyiz

Bir yerleşim yeri gerçekten bir turizm şehri olarak mı yönetiliyor, yoksa yalnızca içinde turistik tesisler bulunan bir şehir olarak mı yaşamaya devam ediyor? Bu iki yaklaşım arasında önemli bir fark vardır.

Bir bölge turizm şehri olarak yönetilecekse, planlama ve karar alma mekanizmalarının da bunu dikkate alması gerekir. Sezon döneminde nüfusu birkaç katına çıkan bir destinasyonun altyapısı yalnızca yerleşik nüfus dikkate alınarak planlanamaz.

Yollar, kanalizasyon sistemi, atık yönetimi, toplu ulaşım, otopark kapasitesi, sağlık hizmetleri, güvenlik, peyzaj ve kamusal alanlar turizm ekonomisinin ihtiyaçlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Aynı şekilde şehir estetiği de tesadüflere bırakılmamalıdır. Her işletmenin kendi tabela anlayışını, kendi tente sistemini, kendi kaldırım düzenini ve kendi şehir mobilyasını kullandığı; ortak bir estetik ve mekânsal kimliğin bulunmadığı destinasyonların güçlü uluslararası turizm markaları oluşturması giderek zorlaşacaktır.

Bu süreç yalnızca yerel yönetimlerin görevi olarak da görülmemelidir. Merkezi yönetim, yerel yönetimler, yatırımcılar, otel işletmecileri, meslek odaları, şehir plancıları, mimarlar, çevre uzmanları ve turizm profesyonellerinin ortak bir planlama zemini oluşturması gerekmektedir.

Yatak kapasitesini değil, değeri yönetmek

Destinasyonların yeniden ele alınması yalnızca fiziksel çevrenin ve şehir estetiğinin iyileştirilmesiyle sınırlı kalmamalıdır. İmar planlarının da bu dönüşümün bir parçası olarak yeniden değerlendirilmesi gerektiği kanaatindeyim.

Türkiye'nin bazı turizm bölgelerinde bugün bölgenin gerçek talebinin üzerinde bir yatak kapasitesi bulunmaktadır. Özellikle ekonomik cazibesini kaybetmiş, düşük fiyat segmentine sıkışmış, sezonu kısalmış veya mevcut turizm arzının talebi aştığı destinasyonlarda, her eski turizm tesisini yeniden otele dönüştürmeye çalışmak doğru sonuç vermeyebilir.

Bazen en doğru turnaround, bir yapıyı yeniden otel yapmak değil, kullanım biçimini değiştirmektir.

Bu nedenle bazı bölgelerde mevcut turizm yapı stokunun bir bölümünün kontrollü biçimde konut, ticari alan, karma kullanım veya nitelikli yerleşim alanlarına dönüştürülmesinin önü açılabilir.

İmar dönüşümünde değer paylaşımı

İmar değişikliği sonucunda ortaya çıkan değer artışı yalnızca mülk sahibine bırakılmamalıdır. Çünkü söz konusu değer artışı büyük ölçüde kamu otoritesinin aldığı bir planlama kararından kaynaklanmaktadır.

Bu nedenle ortaya çıkan imar rantının nasıl paylaşılacağı, dönüşüm modelinin temel unsurlarından biri olmalıdır. Uluslararası literatürdeki “value capture”, yani “değer paylaşımı” yaklaşımı bu konuda önemli bir referans oluşturabilir.

Kamu, yerel yönetim ve mülk sahipleri arasında şeffaf bir değer paylaşım mekanizması kurulabilir. Kullanım değişikliğinden doğan ilave değer üzerinden özel bir vergilendirme veya değer artışına dayalı bir kamu payı oluşturulması düşünülebilir.

Böylece mülk sahibi ve yatırımcı dönüşümden ekonomik olarak yararlanırken, kamu da oluşan değer artışının bir bölümünü altyapı, ulaşım, çevre düzenlemesi, sosyal donatı ve destinasyonun yeniden geliştirilmesi için kullanabilir.

Buradaki yaklaşım bir cezalandırma mekanizması olmamalıdır. Aksine, kamusal kararlarla ortaya çıkan yeni değerin, o değerin oluşmasına katkı sağlayan taraflar arasında daha adil biçimde paylaşılmasını sağlayan bir mekanizma olarak tasarlanmalıdır.

Daha fazla yatak her zaman daha fazla değer yaratmaz

Turizm politikalarında uzun yıllar boyunca büyüme çoğunlukla yeni yatırım ve yeni yatak kapasitesi üzerinden değerlendirildi. Oysa her yeni yatak kapasitesi ekonomik değer yaratmaz.

Bazı durumlarda arz fazlası mevcut tesislerin fiyatlarını aşağı çekebilir, yatırım geri dönüşlerini zayıflatabilir ve destinasyonun marka değerinin aşınmasına neden olabilir.

Bu nedenle geleceğin turizm planlamasında temel soru yalnızca “Kaç yeni yatak daha yapabiliriz?” olmamalıdır. Daha önemli soru şudur: “Bu destinasyonun ekonomik, sosyal ve fiziksel yapısı önümüzdeki 20-30 yılda hangi kullanım biçimine ihtiyaç duyuyor?”

Bu bakış açısıyla bazı bölgelerde yatak kapasitesinin azaltılması; buna karşılık nitelikli konutların, uzun dönemli yaşam alanlarının, ticari alanların, sosyal donatıların ve karma kullanımlı projelerin desteklenmesi destinasyonun yeniden dengelenmesine katkı sağlayabilir.

Elbette böyle bir dönüşüm kontrolsüz bir imar genişlemesine veya yeni bir spekülasyon alanına dönüşmemelidir. Hangi bölgelerin dönüşüme uygun olduğu; taşıma kapasitesi, altyapı, çevresel hassasiyet, mevcut yatak arzı, doluluk oranları, fiyat seviyeleri, ulaşım, nüfus yapısı ve gelecekteki turizm potansiyeli birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Büyümek her zaman daha fazla inşaat yapmak değildir

Özellikle ekonomik cazibesini kaybetmiş ve “ucuz turizm destinasyonu” algısına sıkışmış bölgelerde, yalnızca otelleri yenilemek yeterli olmayabilir.

Bazı destinasyonların daha az yatakla, daha yüksek gelirli ve daha nitelikli bir turizm modeline geçmesi mümkün olabilir. Bazı bölgelerde ise turizm ile sürekli yaşamı bir araya getiren karma kullanımlı destinasyonlar oluşturulabilir.

Dolayısıyla Türkiye'nin turizm politikalarında bundan sonraki dönemde yalnızca yeni yatırım ve yeni yatak kapasitesi yaratma perspektifinin değil, mevcut kapasitenin yeniden yapılandırılması perspektifinin de ağırlık kazanması gerektiğini düşünüyorum.

Çünkü bazen büyümek daha fazla inşaat yapmak değildir.

Bazen gerçek büyüme, yanlış kapasiteyi azaltıp doğru değeri yaratmaktır.

Sonuç:

Otelden şehre

Bir otelin turnaround sürecinde yatırım, organizasyon, marka, hizmet ve ticari model birlikte ele alınıyorsa; bir turizm destinasyonunda da şehir planlaması, altyapı, çevre, kamusal alanlar, ulaşım, estetik, güvenlik, ticaret ve turizm yönetimi birlikte değerlendirilmelidir.

Turizm sektörünün geleceğinde rekabet yalnızca oteller arasında yaşanmayacaktır. Destinasyonlar arasında yaşanacaktır.

Bu nedenle önümüzdeki dönemin turizm politikası, “daha fazla yatak” hedefinden “daha fazla değer” hedefine doğru evrilmelidir.

Çünkü geleceğin turizmi yalnızca daha iyi oteller yaratabilen ülkelerin değil; daha iyi turizm şehirleri ve daha güçlü destinasyonlar yaratabilen ülkelerin olacaktır.

Sağlıcakla kalın…