Turizm kredileri, beklentiler ve sektör-banka teminat ilişkileri üzerine
Turizm sektöründe 2019 yılına 2018 yılının olumlu etkileri ile girdik. Her ne kadar geçmiş tecrübeler, maliyetler kolay unutulsa ve gerekli dersler pek çıkarılmamış görünse de sektör pozitif ayrışmıştır.
Geleceğin, bu dönemlerden tecrübe edinip geleceği yeni düzene göre dizayn edecek kurumların/tesislerin olacağı açıktır. Kurallı ve kurumsal yapılar ön plana çıkacaktır.
Aile ve yerel şirketler (bölgesel sermayeli) ise, bu dönüşümü gerçekleştiremezse bu süreçte en çok etkilenen şirketler/kurumlar olacaklardır.
Geçmiş başarılarınız, sizi geleceğe taşımaz2018 yılı sonu itibariyle Antalya ili turizm kredileri borç stoğu 28 milyar 570 milyon 644 bin TL’dir (5,4 milyar $). Ülke geneli toplam sektörel borç stoğunun yüzde 36 'sı Antalya bölgesi sektörel oyuncularına aittir. (TR Toplam borç stoğu 79 milyar 86 milyon 176 bin TL). Aslında son 4-5 yıldır yüzdesel dağılım bu seviyelerdedir.
Turizm kredileri borç stoğu aslında turizm sektöründen yaratılan gelirlerle de doğru orantılıdır. Turizm gelirlerinin ortalama yüzde 30-35’i de Antalya bölgesi potansiyelince yaratılmaktadır.
Son yıllarda yaşanan sorunların ana nedenleri; aşırı finansal kaldıraç kullanımı, kıt öz sermaye, kredi yapısı, yatırımların takvimsel geri dönüş sorunu, daralan kar marjları ve en önemlisi niteliği düşük yatak arzıdır.
Her şeye rağmen yeniden uzun vadeli bir strateji ile ülkemizin uluslararası hizmet sektöründe açık ara en rekabetçi sektörü olan turizm sektörü gelirleri GSMH’nin yüzde 10 oranına kadar gelir yaratma kapasitesine sahiptir.
Mesele inanmak ve sürdürülebilir strateji geliştirmek ve sabırla uygulamaktan geçer.
Bu satırlardan sonra turizm kredilerinin teminatını oluşturan ve çoğu kez kreditörler ile yatırımcılar arasında sorun olan teminat değeri tespitine bir ışık tutmak istedim.
Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü 2019 Yılı Turizm Tesisleri Birim Maliyetleri’ni açıkladı.
Burada dikkat edilecek en önemli husus arsa hariç yatak başına düşen baz maliyettir. Konsept, nitelik, kullanılan yapı malzemesi, mekanik, ekipman ve benzeri girdiler/imalatlara göre fiyatın yukarı yönlü olacağı açıktır.
Bu bilgileri paylaşmamın ana nedeni turizm kredilerinde genellikle ana teminatın konaklama tesislerinin olmasıdır. Son yıllarda sektörde yaşanan kriz etkileri ile tesis değerlemelerinde (ekspertiz işlemleri ) oluşan risk algısı ile rasyonellikten uzaklaşılmıştır. Yerine koyma maliyetlerinin bile altında değer tespitleri yapılmış ve yapılmaktadır.
Bankacılık sektörü ve yatırımcılar açısından çok önemli olan bu maliyet endeksini paylaşmak istiyorum.
Baz bir örnek vermek gerekirse ;5 yıldızlı, 400 oda:
800 (standart oda) yataklı resort bir otelin sadece yatak başına düşen baz maliyeti 800 × 171 bin TL’den 136 milyon TL yapıyor (arsa hariç). Özel mülkiyet arsa veya tahsis arsalarda da fiyatların 1 mio $ ila 1.5 mio $ arasında olduğu varsayalım. Resort olduğu için arsanın da denize sıfır olduğu ve 20 dönüm olduğunu varsayalım.
5 yıldızlı 400 oda 800 yataklı resort bir konaklama tesisinin bu baz varsayımlarla maliyeti baz olarak aşağıdadır ( Bu rakam yukarı yönlü olarak çok değişkendir):
Arsa 20.000.000.- $
Tesis Maliyeti 24.700.000.- $
Toplam 44.700.000.- $
Konaklama sektörü oldukça olgunlaşmıştır. Bir yatırımcı sıkıntıya düşerse başka bir yatırımcı yatırımı ikame etmiştir ve etmektedir.
Dolayısıyla sektör itibariyle teminatlar maddi olup, nakde dönüşen ve/veya yatırımcı ikamesi en yüksek olan sektördür.
Bugünlerde ve son 7-8 aydır sektör el üstünde tutuluyor (!) ve beklentileri yüksek tutuyorsak, sektörü döviz açığının önemli bir çapası olarak görmeye başladık isek (keza çok ihmal ettik sektörü) bunların da göz ardı edilmemesi gerekiyor.
Turizmin uluslararası iletişimdeki gücü, birçok sosyo-ekonomik olayın çözümünde de anahtardır.
Bu Makale 11.03.2019 - 12:32:20 tarihinde eklendi.
