Yatırımcı neyin farkında olmalı?

    Turistik Tesisler Proje Danışmanı Serdar Sağlamtunç / FCSI
    Köşe yazısını paylaş : | Yazıcı Dostu Gösterim | Arkadaşına Gönder
    Yatırımcı bir turistik tesisin yapımı için karar alırken bir dizi hesaplamaları yaptığını ön koşul olarak kabul edebiliriz.

    YATIRIM KARARI   
            

    Yatırımcı bir turistik tesisin yapımı için karar alırken bir dizi hesaplamaları yaptığını ön koşul olarak kabul edebiliriz. Bu hesaplamalar çeşitli şekilde ve yatırımcı kişi veya firmanın alışkınlığına göre farklılık gösterse de turizm sektörü için özel bir dizi noktaların ihmal edilmeden iyice irdelenmesi tesisin işletme sırasında yaşayacağı dinamiklerin de bir göstergesi olacak niteliktedir. Çoğu zaman iyi bir planlanma aşaması sonunda dikkatli ve titiz bir çalışma ile hazırlanmış projeler tesise sadece şekil vermekle kalmadan istikbalini de hazırlamaktadır. Burada vurgu yapılan nokta ise sadece tesis yapmanın değil ancak işlevine uygun bir tesis yapmanın elde edilecek gelirle doğrudan bağlantısı olduğudur.

    Yatırım yapılma nedeni ne olursa olsun sonunda bir ticari işletme olarak kârlılık hedefi her zaman belirleyici etki yapacaktır. İşe başından başlamak gerekirse önce fikir olarak tesisin belirlenmesi çok doğaldır. Fikir çok geniş ve soyut bir kavram olduğundan bunu somut hale getirerek elle tutulur bir büyüklüğe indirgemek belki de işin ilk ve en zorlu karar noktasıdır. Tesisler sadece yatırımcının fikri ile değil ancak kendi deneyim ve görgüsüne paralel olarak kafasında yarattığı bir hülya ile başlar ancak etraftaki etkenlerle şekil değiştirerek ideal bir şekle dönüşür. Eğer bu değişimler sadece fikir olarak kalmaz ve kâğıda dökülürse proje başlamış olur. Ancak eğer sözel olarak değişimler ve sözde iyileştirme fikirleri devreye girerse sıkıntı ve dar boğaz başlamış demektir. Çünkü bu aşamada projenin içine çeşitli eklentiler yapılması işlemi başlamıştır. Normalde bakıldığında bu eklentilerin tesisin iyi işletilebilmesi için gerekli uyarılar olarak algılanabilmesi de doğrudur. Yine burada fikirlerin hiçbir zaman durmayacağı ve sürekli değişikliklerle projenin şeklinin bozulabileceği gibi bir büyük risk olduğunu görmek gereklidir.

    Tekniğine uygun olarak yapılması istenen değişiklikler projeye aktarılabiliyorsa sorun büyük oranda giderilebilir yapıdadır. Ancak fikir halinde devam ediyorsa ve inşaata yansımaya başladıysa sorunlar hemen yakında demektir. Bu durumda istenen değişikliklerin koordinasyonu mutlaka proje üzerinde yapılmalı ve işle ilgili değişiklikler kâğıt üzerinde belirmelidir. Çoğu zaman projede yapılmak istenen veya yapılan değişiklikler tam olarak algılanamayabilir. Dolayısıyla projenin detaylarının da çizilerek durumun tam olarak irdelenmesi daha doğrudur. Ne kadar detay varsa çözüm o kadar kolaylaşmakta ve sonradan ortaya çıkan problemler önlenmiş olur.

    PROJENİN DEĞERLENDİRİLMESİ 

    Yatırımcı her zaman işe olumlu yönünden bakarak başlar. Yapmakta olduğu tesis belki uzun zamandır hayal ettiği belki de elde ettiği fikirle kendisine çok kazanç sağlayacak bir yatırım olacaktır. Yatırıma başlamadan önce çeşitli ülkelere ve şehirlere giderek tesisleri izler, bazılarında kalır, hatta örnekler alır, kafasında bir hayal kurmaya başlar. Daha sonra hayalini kâğıda dökmesi için bir proje grubu ile çalışmaya başlar. İşte kırılma noktası burada başlar. Eğer proje grubu deneyimli ise yatırımcıyı doğru bilgilerle yönlendirir. Eğer yeteri kadar deneyimi yoksa yatırımcının isteklerini uygulamaya çaba gösterir. Böylece tesisin serüveni başlamış olur. Bir önemli nokta sürekli es geçilmektedir, o da bir tesisin ortalama ömrünün 20-25 yıl olduğu ve bu süre içerisinde normal şartlarda ve uygun seçilmiş donanımla ilk beş yılda orta çaplı, on yılda büyük oranda, on beş yılda orta çaplı ve yirmi yılda büyük çaplı yenilenme gereksinimini dikkate almaktır. Bu yapılmadığı takdirde dönemsel yenileme çabaları daha büyük masraflar açmaktadır.

    Tesisi projelerinin mutlaka uzman kişiler tarafından yapılması veya gözden geçirilmesi sektör için fayda sağlayıcı özelliktedir. Birinci durumda zaten sorun yoktur, yatırımcı danışman, mimar ve mühendis kadroları ile çalışmaktadır. Çoğu durumda yatırımcı inşaat firmasıdır ve firma içindeki teknik ekip bir yere kadar projelendirme sırasında bilgilerini projeye yansıtır. Ancak bu yeterli değildir. Çünkü tam bir uzmanlık isteyen tesis planlaması değişik ilişkiler taşır. Bu durumda en kolay çözüm projenin yine uzman kişiler tarafından gözden geçirilmesidir. Bu uygulama ileri devletlerde kullanılan bir modeldir. Belki de oradaki zihniyet bilgi ve deneyime değer verdiği içindir. Ülkemizde ise bilgi sahibi olmadan fikir sahibi o kadar çok kişi var ki, her proje kendi üstatlarını yaratmaktadır.

    UYGUN SEÇİLMİŞ DONANIM


    Turistik tesislerde kullanılacak her türlü cihaz ve malzemenin 7 gün/24 saat çalışacağı ve dayanıklı olma zorunluluğu vardır. Bu nedenle ev tipi cihaz ve mobilyalar yerine daha sağlam yapıda olan endüstriyel tip donanım kullanmak gereklidir. Cihaz kısmını ele alırsak, cihazların dış kabuk kısmının kalınlığı ve sağlamlığı yanında cihaz içinde kullanılan her türlü mekanik, elektrik, elektronik parça ve malzemenin daha uzun süre çalışacak dayanıklılıkta olması gereklidir. Genel olarak tesislerdeki personelin iş bilgisi ve deneyimi değişiklik gösterdiği için cihazların hor kullanıma dayanıklı olması da dikkat edilmesi gereken başka bir özelliktir.

    Ortalama bir otel mutfağında yüzlerce cihaz bulunmaktadır. Bu cihazları belirlemek, teknik özelliklerini iyi ve tarafsız olarak irdelemek işletmenin sürekli çalışmasını temin edecek önemli bir etkendir. Eğer seçim ölçütleri doğru olarak belirlenmezse, cihazların çalışmaması veya düzensiz çalışması nedeniyle işletme sorun yaşayacaktır. Bu noktada cihaz seçiminin önemi ortadadır ancak bunun nasıl yapılacağı hakkında farklı çözümler ortaya atılmaktadır. Ülkemizde genel kabul gören sistem, cihaz pazarlayıcı ve/veya üretici firmaların proje üreterek kendi cihazlarını önermeleridir. Ancak yatırımcının kafasını karıştıran bu sistemin çok büyük zaafları vardır. Doğal olarak projeyi hazırlayan firma kendine avantaj sağlayacak şekilde yönlendirme yapabilecek konumdadır. Diğer firmalar benzer şekilde teklif hazırlasalar da genelde işi almak için farklı pazarlama taktikleri kullanılarak fiyat düşürülerek rekabet yapılmaktadır. Ancak bu durum çok önemli bir unsur olan “kalite” sorununu ortaya çıkartmaktadır.

    Sektörde ileri ülkeler buradaki kargaşayı “danışman” kullanarak çözmektedir. Çok kritik noktalar ele alınırsa aşağıdaki tablo dikkat çekicidir. Maddeler sadece projeyi belirleyen ve en fazla masraf kalemlerini ele alacak şekilde seçilmiştir. Yetkin danışman kullanarak veya hazırlanan projenin bir şekilde denetimini yaptırarak hem tesiste sorunsuz çalışacak cihazlar seçilebilir hem de ilk yatırım ile birlikte işletme maliyetlerinin de uygun seviyelere getirilmesi sağlanır. Bu bile büyük kazanımları ifade etmektedir. Yatırımcının olayı farklı olarak ele alması zamanı gelmiştir.


    Danışman

    Firma

    İstekleri yeteri ve gerekli şekilde belirler

    Üretimi veya temsilcisi olduğu markaları önerir

    Bilimsel çalışma yapar

    Pazarlama tekniği kullanır

    Kapasite hesapları yapar

    Sattığı ürünleri tavsiye eder

    Aynı özellikte alternatif cihazları önerir

    Kendi ürün gamındaki cihazları önerir

    Projesi esnek ve çok amaçlıdır

    Sattığı cihazları projelendirir

    Cihaz sayılarını hesaplara göre belirler

    Olabildiğince fazla cihaz pazarlamayı hedefler

    İşletme safhasını da gözetler

    İşletme yeni bir kazanç kapısıdır

    Müşteriye tatmin edici açıklama yapar

    Müşterinin kafasına kendi ürünlerini aşılar

    Önerileri objektiftir

    Tavsiyeleri kendi firması ile bağımlıdır

    Alternatif çözümler üretir

    Kendi ürünlerine göre öneriler yapar

    Sorumluluk sigortası vardır

    Sadece cihazın garantisini verir


    Turistik Tesisler Proje Danışmanı
    Serdar Sağlamtunç / FCSI

    Kullanıcı Yorumları

    nobody - 16.4.2011 12:39:05
    Ne güzel söylemişsiniz ''Ülkemizde ise bilgi sahibi olmadan fikir sahibi o kadar çok kişi var ki, her proje kendi üstatlarını yaratmaktadır.''


    Yorum ekleyin



    Adınız :  

     

    Güvenlik Kodu :
    Yenile


     
    Yazarın diğer yazıları :
    Çözüm nedir?
    İşler tıkırında
    Mı, mi, mu , mü????
    Ütopik bir deneyim: Sinerji
    İletişim bir aldatmaca mı?
    Depreme karşı ne yapmalıyız?
    Kısa bir fiyat ve değer analizi:
    Gıda zehirlenmesi mi, insan canının ucuzluğu mu?
    Nedeni sorgulamak
    Dayanılmaz hafiflik
    Hayır! Ticaret bu değil
    Hayır! Turizm bu değil!
    Savurganlık adına
    Hava-su-gıda
    Aynı dili konuşarak anlaşamamak
    FCSI Nedir?
    Turizm ve Ötesi
    Yatırımcı projeye başlarken nelere dikkat etmeli?
    TESİSLER İÇİN KARAR VERME SÜRECİ
    FUARLAR VE SERGİLENEN UMUTLAR
    TABİAT VE İNSAN
    Bir tesis kaç yıldız olmalı?
    BİR FELAKETİN ARDINDAN
    Yatırımcı neyin farkında olmalı?
    TURİSTİK TESİSLERDEKİ TEMEL SORUNLAR
    İSTANBUL’ U İZLİYORUM GÖZLERİM AÇIK
    TURİSTİK TESİSLERDE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ
    MUTFAK VE ÇAMAŞIRHANE PROJELENDİRMESİ: 1
    MUTFAK VE ÇAMAŞIRHANE PROJELENDİRMESİ-2
    OTELDEN BİR KESİT: BİNANIZIN RUHSAL DURUMU NASIL?
    Yeşil proje ne anlama geliyor?
    Yatırım için görüşler...
    Otel ve endüstriyel tesis projelendirmesinde inovasyon
    Fiyat - değer ilişkisine devam
    Turizm, yollar, kazalar...
    Yatırım ve kazanç ekseni
    Deprem felaket mi, yoksa yaradanın verdiği ceza mı?
    Danışman bir projeye ne kazandırır?
    Anlattıklarınız karşınızdaki kişinin algı seviyesiyle sınırlıdır
    Sürdürülebilirlik sürdürülebilir model
    Turizmde danışmanlık
    Ne anlıyoruz, ne anlatmaya çalışıyoruz
    Yine bir felaket mi?
    Okul sütü
    Olimpiyat oyunları: Spor mu finans mı?
    Toz duman
    Toz duman - 2: İnsan sağlığına ne zaman duyarlı olacağız?
    Turizmde arayışlar - Teknik Boyut
    Bir tesis için para kazanmanın yolları
    Akıl iş yapma becerisini sağlar mı?
    2013 Yılı için düşünceler – 1. Kısım
    Yüzde 5 ödeyerek yüzde 95 kazanım elde etmek nasıl bir yatırım modelidir?
    2013 Yılı için düşünceler – 2. Kısım
    İllüzyon - Maji
    Rekabet
    Takım oyunu
    Kıyı alanları raporuna bakış
    Turizmde farklı çözümler
    Yeşile batmak
    Gezi ve turizm
    Başarı - başarısızlık
    TMMOB: Görülen lüzum üzerine
    Hataların bize anlattıkları
    Köprü, birbirine uzak iki yakayı birleştiren bir yapı elemanıdır
    Kazan kazan
    Tutumluluk
    Kolaycılık ve basite indirgeme
    Bireysel çözüm
    Kaos ve düzensizlik
    İstanbul 2090
    Girişimci - Entrepreneur
    Dersler
    Hukuk ne için gerekli?
    Çalışma, verimlilik ve kalite üzerine
    Enerji tasarrufu yapmak bu kadar kolay
    Turizm yapıları için geliştirilen bir çalışma modeli
    Seçimlerinize dikkat edin, hayatınızı şekillendirir
    Turizmde değişim ama nasıl?
    Turizmde işler güçler
    Sistemlerin düşünce öğretileri
    Farklı bir proje önerisi
    Geometri
    Düşünen sistemler
    Farkındalık, çözüme yol gösteren pusuladır
    Made In Turkey /Turkish Style - Türk yapımı/Türk usulü
    Yaratıcılık, zekanın işlenmiş biçimidir
    Turizmde kafa karışıklığı
    Pilavın lezzeti nereden gelir?
    Potansiyel ile iktidarsızlık arasındaki çizginin sınırı
    Altyapı sözünden ne anlıyoruz?
    Plan yapmaya gerek var mı?
    Algı yönetimi ile 'sorun' nedir, nasıl algılıyoruz?
    Yeni bir yıl 2015
    Değer nedir?
    Turizmde gerçekçi olabilir miyiz?
    Her şeyi bilen insanlar topluluğu
    Önce
    Kelimelerle kitleler aldatılabilir mi?
    Kimin eli kimin cebinde?
    Ne olsa yaparız ağabey
    Sen dedin, ben dedim, kim ne dedi?
    Turizmde sorunun bir parçası olmak mı, olmamak mı? İşte sorun bu
    Lezzet kültürel bir inceliktir
    Sağlık bilgileri
    Fıtrat mı?
    Hastane proje ve inşaatlarında neredeyiz?
    Sadece üretmek yetmez, kalite olgusunun geliştirilmesi gereklidir
    Pazarlama
    Turizm ve ticaret
    İş planı
    Ustalık nedir?
    Vasat olma çünkü…
    İş modeli geliştirme çalışması - Turizm
    Sağlıklı mutfaklar ve turizm etkisi
    Türkiye turizmden bir kazanım elde etti mi?
    Pazarla
    Kriz
    Çözüm her yerde
    Turizm nasıl kalkınabilir?
    Bilgi, deneyim ve liyakat üçlemesi
    Daha iyisi nasıl olabilir?
    Yeniden yapmak veya tadilat: hangisi daha uygun?
    Makale Arşivi
    HER HAKKI TURİZMGUNCEL.COM'A AİTTİR   ©   COPYRIGHT 2017  ||  Genel RSS  || Güncel RSS  || Sektörel RSS  ||  Marka INTERACTIVE
    Anket
    Otelinizin satış fiyatı geçen yıla göre nası değişti?

    Yüzde 20 daha düşük
    Yüzde 10 daha düşük
    Geçen yılla aynı
    Yüzde 20 daha yüksek
    Yüzde 10 daha yüksek
    Ücretsiz Abone Olun