Mustafa Üstünsöz

Yatırımcı, neden Türk otel markalarını tercih etmeli?

Türkiye'nin kredi notunun yükseldiği bu günlerde, yakında hareketlenecek ekonomi ve irili ufaklı yatırım haberlerini şimdiden duyar gibi oluyorum.

En sevindirici tarafı; artık Türkiyenin batısıyla doğusuyla tek bir vücut tek bir platform olabileceği huzurlu ve güvenli günlerin yaklaşıyor olduğunu düşünmek. Tek bildiğim meslek olan otelcilik, ne güzeldir ki ekonomide önemli bir dinamik, ve yeni açılımlarda ekonominin hareketlendiği bölgeye ulaşım sektörü ile beraber bayrağı ilk  diken sektörlerden biri.

Bundan böyle Anadolu’dan yeni otel yatırımlarının haberlerini çok sık alacağımızı umut ediyorum. Bu umut verici süreçte, otel yatırımlarının doğru şekillenmesi, bölgelerine gidecek olan başka sektörlerin cesaretle yatırım kararı almaları için çok önemli rol oynayacak. Dolayısıyla yeni otel yatırımları bölgenin gelişim trendini temsil eden  kartvizitler olmaya aday. Türkiyeden çıkarak uluslararası olmayı başaran bir otel markasını temsil eden yönetici olarak, kısa sürede gelişen ülkelerdeki yatırımcıların başarılarının sırrını aktarmak bizim yatırımcımızı bilinçlendirmek benim için bir görev...

Büyük iş sahipleri, hareketli yaşamları gereği otelleri çok sık kullandıkları için, bir süre sonra otelciliğin zor ve yapılmayacak bir tarafı yok diye düşünebiliyor.
Eğer hedef prestij için bir tesis sahibi olmak, varlıklarını anlaşılabilir hale getirmek ise, zaten bu işi çevresindeki  yakınlarının yönetebileceği yeni bir meşguliyet olarak görebiliyor. Bu yanılgıdan Allah tüm yatırımcıları korusun diyerek, aslında otel yatırımının size hangi kapıları açacağını anlatmaya çalışacağım.

Otel yatırımının 2 boyutu var birincisi Gayrimenkul değeri, ikincisi ürettiği ticari getirisinden kaynaklı değer. Yatırım evresinde, konaklama amaçlı inşa edilmesi planlanan bina materyale bağlı gayrimenkul değerini oluşturuken, işletme evresindeki performansından doğan ticari getiri gayrimenkul değerini 5 kat yada daha fazlasına katlaması mümkün. Bu sayede bulunduğu bölgenin ekonomik değerlerini bir anda değiştirme, gayrimenkul birim fiyatlarını yükseltme, ticari harekete yeni dinamizm kazandırma gibi potansiyele sahip. Bu nedenle, eğer otel yatırımcısı lokasyonuna güveniyorsa, mütevazi olmaktan finansal riske girmekten asla çekinmemeli, tabii yanında tecrübeli bir akıl hocası da  eksik olmamalı.

Otel yatırımının hem yatırımcısına hem de bölgesine değer katması için taşıdığı marka çok önemli, bunu çok iyi bilen, dünyaca bilindik otel markalarının Türkiye organizasyonları Anadolu'da sokak sokak gezerek yatırımcılara kendilerini anlatmaya çoktan başladılar.
Yatırımcıyı burada bekleyen risk ise şu; “bu dünya markalarının, kapıya astıkları markadan başka ne mücadelesi olacak meçhul!”. Markanın temsil ettiği onlarca alt markadan birini almışsınız binlerce otelin arasına girmişsiniz, bu yatırımınıza nasıl bir değer katacak? Çünki ya isim hakkını veren yada yatırımın işletmesini yapacak olan dünya markaları aldığınız nefese bile fatura kesmek için modellenmiş. Bölgesel yönetim organizasyonları yüzlerce işletmeye hizmet ettiği için hiçbir işletmenin bireysel performansına odaklanamaz.

Nereye gelmek istiyorum merak mı ediyorsunuz?
Gururla söyleyebileceğim, hiç mütevazi olmaya gerek duymadığım konu; artık Türk otel markaları da çok güçlü bir altyapıya, deneyime, organizasyona sahip. Hatta şu kadar ileri gideyim, Türkiye ye giren dünya markalarının birçok yöneticisi Türkiyenin markalarının yetiştirdiği konusunda uzman kişiler. Artık Türkiyeden çıkmış markalar, kritik pazarlarda dünya markalarının rakibi haline geldi, hatta girdikleri pazara getirdikleri yenilikçi bakış açısı, dinamizm sayesinde adından daha çok bahsettiriyor.

Anadolu'ya tekrar dönecek olursak, -yatırımcımıza gönüllü danışmanlık yapmak adına- Türk otel markalarını neden tercih etmeleri gerektiğini kısaca anlatmaya çalışacağım. Bir bilenle çalışmak neden gerekli olur, size hakketiğiniz zamanı ayıracağını, kaynaklarınızı doğru yönetmeniz için sizin yerinize düşünmesi gerektiğini beklediğiniz için... Bunun olması için markanın sahibine varan bir sorumluluk silsilesi gerekir. Gerektiğinde, marka sahibini benim iş ortağım diye takdim edeceğiniz bir bağ gerektirir.

Bunu hangi dünya markasının yönetim kurulu başkanı ile yapabilirsiniz? ))  S
izinle yapılacak sözleşmeler o kadar materyalist ki, her ihtiyacınız olan bilgi karşılığında yada her hatanızın sonunda bir bedel ödemekle karşı karşıya kalırsınız.

Sizler için yaptığım araştırmada Otel markalarının sözleşmeleri de yer alan ticari şartları genel kültür olması için aşağıda listeledim. Seçtiğim bedellerin en mütevaziler arasından olmasına özen gösterdim.


 

Bedellerin Tanımı

Açıklamalar

Aylık Lisans (Telif) bedeli

Toplam Oda Gelirlerinin %5

Aylık Program ortaklığı bedeli

Toplam Oda Gelirlerinin %4

Müşteri sadakat programı komisyonu

Program kanalından yapılan rezervasyon gelirlerinin %4.9 u kadar komisyon, bir rezervasyonun toplam komisyonu 110$ ı geçemiyor

Danışmanlık bedeli

Projeye göre pazarlıkla belirleniyor

Satınalma Danışmanlığı

Eğer malsahibi markanın satınalma zincirini kullanmak isterse her fatura toplamının %10u kadar bedel ödüyor.

Merkezi Tahsilat/Ödeme Politikası

Global Satış anlaşmaları için yapılan merkezi tahsilatların otele ödenmesinde %10 komisyon kesiliyor. Ayrıca her işlem başına 0.18$ işlem ücreti tahsil ediliyor.

3ncü Şahıs Rezervasyon Kanalları masrafları

Otelin girdiği tüm rezervasyon ve satış kanallarının masrafları birebir otele yansıtılıyor. Bu konuda markaların temsil ettiği otel sayısı fazla olduğu için aldıkları özel indirimlerle tekil otele göre avantajlı sayılır.

Müşteri memnuniyeti garantileri

Memnuniyetsiz müşterinin ödediği tüm bedeli geri iade etme garantisini otel sahibi kabul etme mecburiyetinde

Kalite Güvencesi denetimleri

Her bir denetim ve değerlendirme ziyareti başına 1500$ ve seyahat masrafları ödeniyor

Otel İşletme Yazılımı bakım ücreti, bağlantı ücreti, E-Mail hesabı ücreti

Kendi geliştirdiği otel yazılımını kullanmayı zorunlu tutan markalar aylık 500$-1200$ arasında bakım ücreti 525$ merkeze bağlantı ücreti, e-mail başına 7,50$ tahsil ediyor.

Otel İşletme yazılımı ilave oda lisansları

Sonradan ilave edilen her oda için 100$ lisans bedeli alınıyor

Elektronik dağıtım kanalları, geliştirme ve işletme bedelleri

Markanın web sitesi üzerinden yapılan her işlem başına 2,50$ alınıyor.

Internet dağıtım kanalları programı

Markaya ait Internet kanalları üzerinden yapılan satışlarda %12 komisyon alındığı gibi her işlem için 1,50$ işletme ücreti alınıyor.

Pazarlama Materyalleri

Pazarlama materyallerinin maliyeti otele yansıtılıyor

Eğitim programları ve eğitim materyalleri

Eğitimlerin niteliğine göre personel başına 50$-4400$ arasında değişiyor

Vadesi geçmiş alacaklar için vade farkı

Zamanında ödenmeyen alacaklar için en az %1,5 olmak üzere kanunların izin verdiği oranda vade farkı uygulanıyor

Oda ilave etme bedeli

Her ilave oda için 450$ lisans ücreti alınıyor. Eğer yenileme için markanın programına göre planlama yapılacaksa oda başı 5000$ a varan danışmanlık bedeli alınıyor

Bakım Yenileme süresi uzatma bedeli

Eğer planlanan tadilat çalışmalarının süresi uzatılmak istenirse 10000$ usd ödeniyor

İşletme Ücreti

Eğer otel marka tarafından işletilmesi istenirse, Pazarlık ile işletme karından ödenecek bir bedel belirleniyor

Marka kullanım hakkının transfer bedeli

Mülkiyetin bir başkasına satışına Marka izin verirse 3000$ transfer bedeli ödeniyor.

Mülkiyet Sahibi değişiklik bedeli

Yeni mülk sahibi markanın devamını istediği takdirde lisansların yenilenmesi için tüm masrafları üstleniyor

Sözleşme sonlandırma bedeli

Anlaşmada belirlenen sözleşme sonlandırma bedeli ve o güne kadar markanın tahsil etmeye hak kazandığı alacaklarının tamamı

İzinsiz açma cezası

Eğer otel Marka yetkilieri tarafından onay verilmeden müşteri kabul etmeye başladıysa gün başına 5000$ ödemekle yükümlü

Açılış öncesi sözleşme sonlandırma bedeli

Eğer otel için yapılan anlaşma açılışından önce sonlandırılırsa oda başına 3600$ ceza ödeniyor

Lisans yenileme bedeli

Lisans yenileme bedeli beher yıl için oda başına 250$



Evet dünya markalarının yapacağı sözleşmelerin, işletmenin ticari sürecindeki çatısı kabaca böyle ve süreçte başlangıçtaki muhattaplarınızın sabit kalması diye bir garanti olmadığı için tek başvuru kaynağınız sözleşmeler. 

Türk markalarına gelince, yıllardır oluşmuş birikim, sistem, deneyim, artık döküman formunu aldı hem de kendi insanımızın dilinde. Yani yöresel insanı eğitmek, isdihdam etmek için gerekli olan bilgi personelin anlayacağı lisanda ulaşıyor.  Müşteriniz tanıdığı markada ne bulacağını bilerek tercihini yapıyor.


Herşeyden önemlisi derdinize çözüm olacak sadık muhattaplarınız oluyor. 2000 otelde yapılan bir uygulamaya mecburen katılmak zorunda tutulmuyor, pazarlamaya ister faydalanın ister faydalanmayın liste ücreti ödemek gibi bir zorunluluğunuz yok. Satınalma olsun, finansman olsun, kendi coğrafyanızda sahip olacağınız imtiyazlardan faydalanabiliyor maliyetlerinizi kontrol altında tutabiliyorsunuz. Yeni yapılan yatırımlarda, müteahhitlerinizle aynı dili konuşabilmesi birçok maliyeti lehinize yönlendiriyor.

Daha sayılabilecek çok ayrıntı olduğu gibi, her projenin kendine özgün nitelikleride yatırımcı için avantaj ve dezavantaj yaratabiliyor. Bu dönem, Anadolunun geleceğin avrupası olacağı hakkında son derece umutlu olduğum, buna katkıda bulunmak içinde iştahlı olduğum bir dönem. Bunu fırsat bilecek yöneticilerimize her konuda gönüllü yardıma hazır olduğumu bildirmek isterim.

Saygılarımla.



MUSTAFA ÜSTÜNSÖZ

Bu Makale 17.05.2013 - 15:47:38 tarihinde eklendi.


Kullanıcı Yorumları
  • BORA BICAKCI 02.08.2014 - 01:39

    Çok aydınlayıcı bu bilgiler için teşekkürler.

  • İSMAİL MEHMET KALİNCİ 18.05.2013 - 10:36

    TIPKI SU ANDA RUSYASOCHİDEKİ TÜM ULUSLARARASI MARKALARIN BULUNDUĞU OLİMPİYAT KÖYÜNÜ BİR TÜRK MARKASININ İNŞAA ETMESİ VE ARDINDAN TÜM BU MARKALARI YÖNETECEĞİ GERÇEĞİ SN. ÜSTÜNSÖZÜN SÖYLEMLERİNİ ADETA BELGELER NİTELİKTE.

  • SAYLI 17.05.2013 - 04:16

    10 Numara...Tesekkurler...

En Çok Okunanlar
Bunları Okudunuz Mu?
Yazarlar
Tüm Yazarlar
GÜNCEL HABERLER
SEKTÖREL HABERLER

Turizm gündemine ilişkin haberlerin her gün mail adresinize gelmesi için abone olun.