İşte Anadolu Yakası otellerini bekleyen tehlikeler

İşte Anadolu Yakası otellerini bekleyen tehlikeler
Tamer Mungan, Turizm Ajansı tarafından hazırlanan ve TUROB Hotel Dergisi'nde yer alan yazısında İstanbul Anadolu Yakasında bulunan otelleri bekleyen tehlikeler ve alınması gereken önlemlere ilişkin değerlendirmelerde bulundu. Tamer Mungan'ın değerlendirmelerini aktarıyoruz:

 
1- İstanbul Anadolu Yakası’nda önümüzdeki 5 yıl içinde hangi oteller kapanabilir? Mevcut doluluklarla kar edemeyen oteller için bir çıkış yolu var mı?  Neden bu hale gelindi? Bu otellerin fizibilitelerini kim yaptı?
 
2- Anadolu Yakası’nın mevcut durumuna ilişkin bir değerlendirme yaparken cevabı kolayca bulunamayacak bir sürü soru geliyor insanın aklına. Çünkü mevcut tablo karşısında insan sormadan yapamıyor... 
 
3- Artan otel sayısı ve rekabet, mevcut talebin üstünde mi kaldı? Bu telaşla yönetimde zaaflar ve sık yönetici değiştirmeler görülmeye başlandı. Yatırımcılar yöneticilerinden otellerini doldurmasını istiyor ama bu nasıl olacak?
 
FİZİBİLİTE RAPORLARINI KİM HAZIRLADI?

Bir turizm haber portalında geçtiğimiz aylarda Anadolu Yakası otelcilerinin sorunlarına çözüm bulmak için bir çatı altında birleştiği yönünde  haber okudum. Haberde, Anadolu Yakasındaki otelciler yeterli doluluklara ulaşamadıkları ve hedeflenen karlılıklarda çalışamadıkları yönünde sıkıntılarını dile getiriyorlardı. Genel olarak bakıldığında bölgedeki otelcilerin şikâyetleri ve önerileri arasında şu başlıklar dikkat çekiyordu:
 
- Bölgede kongre ve fuar merkezlerinin olmayışı,
- Ulaşım problemleri
- Sabiha Gökçen Havalimanı’nın uluslararası ulaşıma açık olmaması
- Bölgede USA Orlando’daki gibi tema parklarının yapılması 
- Altyapının yeni ve doğru olarak
  planlanması.
- Tanıtımının devlet ve belediyelerin desteğiyle yapılması
- Denetim, ulaşım, tanıtım gibi temel sorunların varlığı...
 
Şimdi sormazlar mı; madem bu saydıklarınız yoktu veya eksikti de bunca tesisin fizibiliteleri nasıl hazırlandı? Yatırımcılar nasıl ikna edildi ve hangi öngörülere dayanılarak bu otellerin yatırım kararları alındı. Yıllardır bu sektörde çalışan bir kişi olarak bazı soruların cevabını bulmakta ben de güçlük çekiyorum. Anadolu Yakasında yeni otel yatırımı yapmak isteyenlere tavsiyem, her şeyden önce bölgeye yatırım yapmış diğer yatırımcılarla görüşmeleri ve sonra da güvenilir bir şirkete fizibilite çalışmasını yaptırmaları.  Fizibilite çalışmalarının bir kısmının gerçeği yansıtmadığı, olması gerekenden daha yüksek fiyat ve doluluklar öngörülerek yapıldığına bizler de şahit oluyoruz. Bu tür raporlar yatırımcıyı “heyecanlandırmaya” dönük gayri ciddi çalışmalardır. Bu konuda yatırım yapmayı planlayan iş adamlarına, özellikle dikkatli davranmalarını tavsiye ediyorum. İyi ve kazançlı bir yatırım fırsatı herkes için “heyecan vericidir.” Fakat turizmin ve otelciliğin kendine özgü dinamikleri olduğunun da unutulmaması gerekir. 
 
BÖLGEDE YENİ YATIRIM DÜŞÜNENLER İÇİN TAVSİYELER

Şu anda Anadolu Yakasında otel oda arzı açısından tehlikeli bir duruma gelindiğini söyleyebiliriz. Burada yatırımı 5 yıldız mı, 4 yıldız mı yapmalı diye düşünmeye gerek yok. Toplamda fiyatlar rekabetten dolayı bir hayli sektör standartlarının gerisine düşmüş durumda zaten. Şehir otelciliğinde olması gereken otel odalarının fonksiyonlu ve temiz olması, aşırı lüks ürün ve hizmetlerin fiyatı arttırıcı fazla bir katma değeri olmuyor. Siz ne kadar lüks ürün ve hizmet veren bir oda da yapsanız karşı taraftan daha ucuz fiyat veren standart fonksiyonel temiz odalar ile rekabete girmek zorunda kalabilirsiniz.
Anadolu Yakasındaki genel duruma ilişkin karamsar bir tablo çizdim, fakat bölgenin çok geniş olduğu ve hala belirli alanlarda cazip yatırım imkanlarına sahip olduğunu da göz ardı etmemek lazım. Talep kaynaklarına yakın otel yatırımları mevcut  yatırımların önüne geçerek hızla karlı hale gelebilir. Örneğin Tuzla tersaneler bölgesine yakın bir otel, Altunizade gibi merkezi bir bölgeden daha avantajlı olabilir.
 
TALEP KAYNAKLARI NELERDİR?

Havaalanı, kongre merkezi, fuar, organize sanayi bölgeleri, spor müsabakalarının yapıldığı stadyum, kapalı spor salonu, kayak merkezi vs yerler, üniversiteler, hastaneler, ticaret ve iş merkezlerinin yoğunlaştığı alanlar, tersaneler, tarihi ve doğal özelliği olan bölgeler, ulaşım ana arter bölgeleri, sanat ve eğlence merkezleri otelcilik sektörü için talep yaratan unsurlardır. Otel yatırımı yapılması düşünülen yerin yakınlarında bu özellikteki yerlerden en azından dört ya da beş tanesi varsa doğru bir lokasyon olarak düşünülebilir; bölgedeki arz yani diğer mevcut ve gelecekteki rakipleri de hesaba katmak kaydıyla. Oteli yaptıktan sonra bölgede fuar yok, ulaşım yok, havalimanı çalışmıyor demek pek anlamlı olmuyor.
 
OTELLER NASIL DAHA İYİ PAZARLANIR?

Bu bölgede yatırım yeri olarak doğru seçilmiş oteller olmakla birlikte, son derece yanlış yer seçimi yapılmış oteller de var. Burada hem yatırımcıya hem de otel yöneticilerine ayrı ayrı görevler düşmekte. Bölgeyi otel işletmeciliği açısından cazibe merkezi haline getirecek yatırımlar ve tanıtım dışında yapılması gereken performans arttırıcı çalışmalar şunlar olmalıdır.
 
OTEL SAHİPLERİ NE YAPMALI?

Konuya İstanbul otelleri diye bakıldığı zaman hata olur düşüncesindeyim, İstanbul Avrupa Yakası, Anadolu Yakasına doğal olarak rakip bir bölge konumundadır. Bu yüzden Anadolu Yakası ayrı bir destinasyon olarak ele alınmalı ve yatırımcılar tarafından örgütlü bir şekilde bu destinasyonun geliştirilmesi için çalışmalar yapılmalıdır. Artık olan olmuş oteller yapılmış, bundan sonra bölgenin gelişmesi için yatırımcıların birleşmesi ve ellerini taşın altına koymaları gerekir.
USA Orlando’da olduğu gibi çok büyük bir temalı eğlence merkezi tüm yıl boyu özellikle hafta sonlarını doldurmak için önemli bir cazibe merkezi olabilir.
İşlemecilik açısından bakıldığında ise, otel sahipleri yöneticilerin seçiminde hassas davranmalı, doğru kişileri yönetici olarak seçmelidir. Yapılacak işe uygun olmayan yönetici seçip daha sonra hem işletmeyi başarısız kılmanın, hem de yöneticiyi hırpalamanın bir anlamı yok. 
Yöneticilerini motive etmeli ve işi yapmak için gerekli olan maddi ve manevi destekleri sağlamalıdır. Özellikle şehir otelciliğinde sık sık yönetici değiştirmek her zaman işletmeye zarar verir.
Fiyat, maliyet karlılık dengesine çok dikkat edilmelidir.
Hizmet kalitesini düşürecek, maliyet kontrol tedbirlerinin alınması gerekmektedir.
Hizmet kalitesinin sağlanması yönünde yöneticilere destek verilmesi çok önemlidir.
 
YÖNETİCİLERİN YAPMASI GEREKENLER

Otelin gerek oda gerekse diğer salon, yemek gibi aktivite satışları için talep yaratıcı kaynakların belirlenmesi gerekmektedir.
Ticaret, mal alma, sipariş için şehir dışından gelen iş adamları ve bölgeleri belirlenip, o bölgelere pazarlama faaliyeti geliştirilmesi gerekir.
Bu hedefler belirlendikten sonra gerekli pazarlama ve satış çalışmaları yürütülmelidir.
Standart satış pazarlama düşünce ve sistemlerine farklı ve yeni uygulamalar geliştirmek rekabette öne çıkmayı sağlayacaktır.
İnsan kaynakları kadro planlaması bölgeye göre yeniden yapılandırılmalıdır.
Eğer düğün, nişan gibi satışların yoğun olabileceği bir bölgede iseniz ve otelinizin salonları bu banket aktivitelerine çok uygunsa bu konuda özel bir pazarlama ve satış ekibi kurulmalıdır.
Her bir özel satış ürünü için ayrı bir ekip kurulması faydalı olabilir. Spa, banket, odalar, düğün gibi.
Ön büro, satış ve rezervasyon personelinin satış eğitimi ve motivasyonunun sağlanması çok önemli, yoksa üst yönetimde alınan binlerce dolar değerindeki kararlar haberiniz olmadan başarısız olabilir.
Söylemeye gerek yok ama yine de söyleyelim, online internet satış kanallarının geliştirilmesi ve takibi.
Misafir memnuniyetinin en yüksek düzeyde tutulması, konaklayan misafirlerin mutsuz ayrılmalarına müsaade edilmemesi.  
Mevcut misafirlerin bir kısmının hangi kanallardan geldiğini öğrenmek size hiç tahmin etmediğiniz kanalların varlığını öğretebilir. Bunun için otelinizde kalan her misafirin ne amaçla hangi kanaldan geldiğini öğrenmeye çalışın.


Bu Haber 19.07.2014 - 15:59:31 tarihinde eklendi.
Kullanıcı Yorumları
Henüz yorum yapılmadı.
En Çok Okunanlar
Bunları Okudunuz Mu?
Yazarlar
Tüm Yazarlar
GÜNCEL HABERLER
SEKTÖREL HABERLER

Turizm gündemine ilişkin haberlerin her gün mail adresinize gelmesi için abone olun.